ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
им. К.Д. ПАМФИЛОВА
БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА НА РЫНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ
МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ
Под редакцией
ПИВОВАРОВА В.Ф.ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА, АКАДЕМИКА, ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК
МОСКВА
4-й филиал Воениздата
2003
Важнейшим результатом проводимой реформы ЖКХ явилось изменение структуры собственности муниципального фонда, что в свою очередь определило проблему его управления и обслуживания, в связи с чем появилась возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структур управления.
Выбор наилучших систем управления сложен и может решиться лишь на основе оценки и сравнения эффективности различных вариантов, совершенствования структуры собственности на жилье и другие жилищно-коммунальные объекты, в том числе путем развития системы самоуправления в жилищной сфере. Важным направлением реформирования ЖКХ выступает формирование кондоминиумов, как единых имущественных комплексов, и создание товариществ собственников жилья для управления ими, привлечение жителей к самоуправлению.
В условиях реформирования жилищно-коммунальной сферы принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и их участие в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.
Поэтому необходимо, в этой связи, осуществлять целенаправленную политику, обеспечивающую создание благоприятных условий для усиления роли общественных организаций жителей, ассоциаций ТСЖ по их участию с целью повышения эффективности управления жилищным фондом.
Предлагаемое Вашему вниманию методическое пособие написано в поиске путей и методов реформирования ЖКХ. Авторы убеждены, что данное методическое пособие поможет новым управляющим ТСЖ перейти к профессиональному управлению жилищным фондом.
АВТОРЫ:
Гридасов С.Ю. - заместитель директора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства, аспирант;
Кузнецов С.В . - аспирант Академии коммунального хозяйства;
Шефель О.М . - директор федерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства, аспирант.
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1 ВВЕДЕНИЕ
Население в большинстве своём не одобряет жилищно-коммунальную реформу. Многие не знают что такое реформа, но уверены, что это связано с повышением тарифов, а динамика улучшений пока видна только специалистам. Однако жилищно-коммунальная реформа в стране необходима, она не придумана, а подсказана самой жизнью.
Одним из направлений жилищно-коммунальной реформы, причём одним из наиболее наиважнейших является внедрение новых форм управления в жилищной сфере. Проблема эффективного управления недвижимым имуществом решалась бы и без проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства, просто она придала этому процессу большее ускорение и значимость.
В результате приватизации жители городских квартир стали владельцами недвижимости. Бывшему нанимателю отдали жилплощадь в собственность. Однако за годы Советской власти потребительское отношение к общественной собственности стало привычным для всех. У населения сложилась определённая психология - государство должно содержать дом, так вот пусть и содержит.
Сегодняшнее неудовлетворительное состояние жилищного фонда - следствие системы управления жилищно-коммунальным комплексом в те годы - недофинансирование, потребительское отношение жителей, а также не совершенное профессиональное управление и эксплуатация. В рыночных отношениях необходимость реализации новых форм управления в жилищном секторе обусловлена развитием процессов приватизации и становления рынка жилья, формированием условий для появления новых собственников недвижимости в многоквартирных домах.
Очевидно, если люди стали собственниками квартир в результате приватизации или покупки за свои собственные средства, то они как никто другой заинтересованы в эффективном использовании общего имущества, обеспечении условий для безопасного проживания, поддержании на требуемом уровне технического и санитарного состояния здания.
Сегодня каждый проживающий внешне знаком со своим домом и представляет планировку своей квартиры. Все знают названия основных элементов здания и знают, для чего необходимы электричество, тепло, водопровод, канализация и прочие удобства, имеющиеся в доме. Все умеют пользоваться установленным оборудованием, но практически никто не задумывался, как устроен их дом в целом, как работают его системы, от чего зависит комфорт проживания в нём.
В этом и не было необходимости: дома практически полностью содержались за счёт государства и все проблемы, связанные с обеспечением комфортного (по требованиям тех лет) проживания в квартире решались с помощью жилищно-эксплуатационных контор, квартирная плата и плата за коммунальные услуги были минимальными. Организации, предоставляющие жилищные и коммунальные услуги финансировались из бюджета.
Иное дело сейчас - когда во все отрасли народного хозяйства пришло время рыночных отношений, возникла необходимость реализации новых форм управления в жилищном секторе, ведь владение собственностью налагает на собственника не только права, но и обязанности. Многие, став собственниками квартир в результате приватизации, обрели капитал в виде недвижимости, и это наложило на них обязанность не только поддерживать первоначальный уровень её рыночной стоимости, но и по мере возможности, её повышение, используя при этом все меры по уменьшению затрат на обслуживание и предоставление коммунальных услуг.
После вступления в мае 1996 года в действие «Закона о товариществах собственников жилья» начала создаваться нормативная база для объединения собственников и реализации современных методов управления общим имуществом.
Для объединения усилий по сохранению своего имущества есть множество вариантов. Один из них - это объединение жителей в товарищества собственников жилья, которое на сегодняшний день является одним из наиболее приемлемых путей защиты их прав, возможности влияния на стоимость и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и позволяет создать условия для привлечения дополнительных источников финансирования работ по управлению, эксплуатации и обслуживанию жилищного фонда.
Кроме того, товарищества собственников жилья получают реальную возможность самостоятельно решать вопросы управления, организации обслуживания и эксплуатации жилого дома, а, следовательно, и определять порядок расходования средств, датируемых в установленном порядке из бюджета и средств ТСЖ, предназначенных на эксплуатацию зданий.
Правовой статус товариществ определяет ответственность совместного управления единым земельно-имущественным комплексом (кондоминиумом) и является важнейшим условием в создании и функционировании жилищного рынка.
Любую реформу следует начинать с установления порядка, в частности, по упорядочению отношений в коммунальном хозяйстве, поэтому сегодня у новых собственников возникла необходимость в поиске оптимальной схемы управления многоквартирными домами и регулирования правовых отношений между владельцами общего имущества.
Владение любой недвижимостью подразумевает наличие определённых прав и обязанностей по отношению к этой недвижимости. Права включают возможность продать, завещать, сдать в аренду. Первейшая обязанность - управлять собственностью, а это, значит, определять, как будет содержаться недвижимость, и сколько это будет стоить собственнику. Знание основ устройства дома, принципов работы его инженерной начинки даёт возможность повысить эффективность его эксплуатации, т.е. улучшить условия при сокращении расходов.
Принятие большого количества законов и постановлений, как на федеральном, так и на местном уровне позволило не только наделить население жилищным капиталом через механизм приватизации муниципального жилья, но создать правовую основу для кардинальных изменений в структуре собственности на жильё, определило права горожан и их объединений на участие в управлении жилищным фондом.
В настоящее время есть все предпосылки не только для создания ТСЖ, но и для организации профессионального управления жилищным фондом находящегося в собственности товарищества. Создание и совершенствование механизма по управлению недвижимостью в частном секторе является основным определяющим фактором для успеха перехода в жилищной сфере от общественной - к частной собственности.
1.2 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ. ТЕРМИНЫ И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Земельно-имущественный комплекс- совокупность объектов недвижимости, объединённых одной общей территорией.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества. Он включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нём здание. А также иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности.
Общее имущество в кондоминиуме- находящееся в общей долевой собственности домовладельцев или инвесторов (застройщиков) и обслуживающее более одного лица, не являющегося частным. Неделимое имущество, том числе:
- земельный участок в установленных границах с пешеходными и транспортными дорогами, элементами озеленения и благоустройства;
- помещений для коммерческих и некоммерческих целей;
- межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые шахты и иные шахты;
- коридоры, чердачные помещения, крыши, технические этажи, подвалы, ограждающие несущие и несущие конструкции;
- механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- иные объекты, предназначенные для строительства, обслуживания, эксплуатации кондоминиума или служащие для его использования;
- а также - необходимая для строительства или эксплуатации кондоминиума документация.
Частное имущество в кондоминиуме-находящееся в частной, государственной, муниципальной, и иной формах собственности домовладельцев помещения и иные объекты недвижимости, предназначенные для жилых, нежилых и иных целей, входящих в состав кондоминиума.
Домовладение- не являющийся кондоминиумом земельно-имущественный комплекс, предназначенный для жилых и иных целей.
Помещение -единица комплекса недвижимого имущества. Часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости. Единица в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а так же Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Этаж подвальный-этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки более чем на 1/2 высоты помещения, свободный от инженерных коммуникаций, кроме нагревательных приборов и сетей. Основание - технический паспорт.
Этаж технический- этаж для размещения инженерного оборудования и коммуникаций; может размещаться в нижней части (техническое подполье), верхний (технический чердак) или в средней части здания.
Коллективная собственность- принадлежность имущества одновременно нескольким независимым субъектам права (отличать от собственности юридического лица) с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность).
Земельный участок в установленных границах-участок земли, имеющий в соответствии с действующим законодательством или установленные городской администрацией целевое назначение, свойства, обременения, сервитута, размеры, а также границы по отношению к окружающим его другим смежным земельным участкам и объектам, расположенным на них.
Техническое обслуживание- выполнение работ по эксплуатации, текущему ремонту, санитарному обслуживанию строения, оборудования, территории.
Коммунальные услуги-водоснабжение и водоотведение, подача электрической и тепловой энергии (отопление, горячее водоснабжение), газа, вывоз бытовых отходов.
Прочие услуги - радио, телефон, телевизионная антенна, услуги консьержек и садовников, установка и эксплуатация домофонов, охранной сигнализации и т.п.
Земельные платежи- плата за землю в форме земельного налога или арендной платы в зависимости от права пользования земельным участком.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)- некоммерческая организация, созданная домовладельцами в кондоминиуме на объектах существующей застройки, в целях совместного управления кондоминиумом, обеспечения его обслуживания и эксплуатации.
Домовладелец -собственник помещения в комплексе недвижимого имущества - кондоминиуме, он же участник долевой собственности на общее имущество.
Доля участия- установленная доля домовладельца в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяет его долю в общем объёме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае - долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.
Общее имущество-части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе (находятся в общей долевой собственности собственников помещений - домовладельцев).
Правление -орган, управляющий каким-либо учреждением, организацией.
Правление товарищества - его исполнительный основной орган, избираемый на срок не более двух лет из членов товарищества и подотчётный общему собранию. Действует от имени и в интересах товарищества.
Управляющий -в товариществе собственников жилья наёмное лицо, управляющее кондоминиумом, выполняющее от имени товарищества функции заказчика для обслуживания и эффективного функционирования кондоминиума. Пользуется для исполнения своих обязанностей лицензией на управление кондоминиумом. Управляющий должен обладать лицензией на право управления кондоминиумом.
Учёт на балансе - ведение бухгалтерской документации о наличии основных фондов, переданных в управление и полное хозяйственное ведение.
Управление коллективной собственностью, общей совместной и общей долевой собственностью -управление и распоряжение имуществом по соглашению всех собственников (ст. 3 п. 2 Закона РФ «О собственности РФ»). Границы прав по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в общей собственности, определяются в конкретном соглашении между собственниками и зависят от того, какой объём прав и обязанностей собственники согласны передать третьему лицу. В случае управления домом товарищества собственников помещений, объём прав по управлению определяется в Учредительном договоре товарищества. В кондоминиумах в коллективной (обшей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
Право хозяйственного ведения - государственное или унитарное муниципальное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским Кодексом (статья 294 ГК).
Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении - собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает руководителя предприятия - директора, осуществляет контроль над использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.
Собственник имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставной (складочный капитал) хозяйственных обществ или товариществ или иным способом распоряжаться, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами (295 статья ГК).
Право оперативного управления- казенное предприятие, а также учреждение в отношении закреплённого за ним имущества осуществляет в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.
Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения или права оперативного управления имуществом, -в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решениями собственника (статья 299).
Доверительное управление имуществом- передача одной стороны - учредителем управления - другой - доверительному управляющему - на определённый срок имущества в доверительное управление (траст), которое осуществляется в интересах учредителя управления или указанного им лица - выгодоприобретателя.
II. МОДЕЛЬ ОРГАНИЗАЦИОННО-УПРАВЛЕНЧЕСКИХ МЕРОПРИЯТИЙ ПО ПЕРЕХОДУ К ПРОФЕССИОНАЛЬНОМУ УПРАВЛЕНИЮ СОБСТВЕННОСТЬЮ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ И ОБСЛУЖИВАНИЯ СОБСТВЕННОСТИ ДОМОВЛАДЕЛЬЦЕВ В УСЛОВИЯХ ПЕРЕХОДА НА РЫНОЧНЫЕ МЕТОДЫ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов