ГУП АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА
им. К.Д. ПАМФИЛОВА
БИБЛИОТЕКА ЭФФЕКТИВНОГО МЕНЕДЖМЕНТА В ЖКХ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
ИЗДАНИЕ ПЕРВОЕ
Под редакцией
ПИВОВАРОВА В.Ф.ДИРЕКТОРА АКАДЕМИИ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА, АКАДЕМИКА, ДОКТОРА ТЕХНИЧЕСКИХ НАУК
МОСКВА
4-й филиал Воениздата
2003
Важнейшим результатом проводимой реформы ЖКХ явилось изменение структуры собственности муниципального фонда. Кардинально новая жилищная политика в условиях приватизации жилья обеспечила формирование класса собственников недвижимости, что в свою очередь определило проблему его управления и обслуживания, в связи с чем появилась возможность свободного выбора организационно-правовых форм и структур управления.
Выбор наилучших систем управления сложен и может быть определён лишь на основе сравнения и оценки эффективности различных вариантов, в том числе путем развития системы самоуправления в жилищной сфере. Важным направлением реформирования ЖКХ выступает формирование кондоминиумов, как единых имущественных комплексов, и создание товариществ собственников жилья для управления ими, привлечение жителей к самоуправлению.
Сегодня, принципиальное значение имеет повышение роли собственников жилья, выступающих в роли заказчика на предоставление жилищно-коммунальных услуг, и их участие в управлении комплексами недвижимого имущества, развитие конкуренции в системе управления и обслуживания жилищного фонда.
Предлагаемое Вашему вниманию методическое пособие написано в поиске путей и методов реформирования ЖКХ. Авторы убеждены, что данное методическое пособие поможет инициативным жителям в организации товариществ собственников жилья, для последующего перехода к профессиональному управлению жилищным фондом.
АВТОРЫ:
Гридасов С.Ю. - заместитель директора ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства;
Дворникова К.И. - главный специалист ФЦР ЖКХ Академии коммунального хозяйства;
Кузнецов С.В. - аспирант Академии коммунального хозяйства;
Шефель О.М. - директор федерального центра реформирования ЖКХ Академии коммунального хозяйства.
ОГЛАВЛЕНИЕ
|
ВВЕДЕНИЕ
I. СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1.1 СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1.1.1 Кондоминиум
1.1.2 Товарищество собственников жилья
1.1.3 Возможности ТСЖ для реализации своих целей
1.1.4 Создание инициативной группы
1.1.5 Особенности проведения Общего собрания домовладельцев
1.1.6 Регистрация товарищества
1.1.7 Подготовка учредительных документов ТСЖ
1.1.8 Юридический адрес ТСЖ
1.1.9 Структура Товарищества собственников жилья
1.2 УЧАСТИЕ ЖИТЕЛЕЙ В ПРОЦЕССЕ УПРАВЛЕНИЯ
1.2.1 Улучшение контактов и связи
1.2.2 Общее собрание членов товарищества
1.2.3 Проведение собрания
1.3 ПРАВЛЕНИЕ И УПРАВЛЯЮЩИЙ
1.3.1 Правление товарищества
II. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ПРЕДСЕДАТЕЛЕЙ И ЧЛЕНОВ ПРАВЛЕНИЯ ТСЖ, БУХГАЛТЕРОВ И УПРАВЛЯЮЩИХ, А ТАКЖЕ ЧЛЕНОВ ИНИЦИАТИВНЫХ ГРУПП ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВА
2.1 БЮДЖЕТ ТСЖ. ПОИСК ФИНАНСОВЫХ СРЕДСТВ
2.1.1 Доходы
2.1.2 Расходы
2.1.3 Расчет квартирной платы
2.1.4 Пересмотр бюджета
2.1.5 Мониторинг (отслеживание) бюджета
2.1.6 Бизнес-планирование коммерческой деятельности
2.2. В ПОМОЩЬ БУХГАЛТЕРУ ТСЖ
2.2.1. Организация бухгалтерского учета в ТСЖ
2.2.2 Отражение в бухгалтерском учете операций по расчетам за ЖКУ
2.2.3 Формирование учетной политики ТСЖ
III. ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА В КОНДОМИНИУМАХ
3.1 Устройство жилого дома
3.2 Обслуживание дома
3.3 Ресурсосбережение
3.4 Ремонтные работы
3.5 Внедрение новой техники
3.6 Нормативные сроки
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Приложение 2
Приложение 3
Приложение 4
Приложение 5
|
ВВЕДЕНИЕ
Для успешного осуществления реформы ЖКХ как приоритетного направления экономической и социальной политики государства на современном этапе важную роль играет возрастание активности населения в управлении жилищным фондом и преобразовании взаимоотношений в жилищно-коммунальной сфере.
Одной из эффективных форм участия населения в решении своих жилищных проблем - это участие в контроле качества оказываемых услуг, расходования ресурсов и траты средств. Для этого концепция реформы ЖКХ в развитие жилищной реформы предлагает населению объединиться в рамках одного или нескольких рядом стоящих домов на базе кондоминиума - «комплекса недвижимости в жилищной сфере» - создать товарищества собственников жилья, некоммерческие организации, объединяющие домовладельцев, как прежних форм - ЖСК, так и в новых - товариществ собственников жилья - ТСЖ.
Приватизация, в жилищной сфере позволившая гражданам приватизировать свои квартиры в собственность, не сделала их одновременно собственниками мест общего пользования, таких, как лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши, лифты, придомовая территория. Более того, в результате такой приватизации, в подавляющем большинстве многоквартирных домов, которые представляют собой единый комплекс недвижимого имущества, появились не только разные собственники, но и разные формы собственности.
Наряду с неприватизированными квартирами, которые по-прежнему оставались в муниципальной собственности, появились частные собственники приватизированных квартир, а также и нежилых помещений.
Однако сегодня большинство населения не готово занять активную позицию по управлению своим жильём. Такие иждивенческие настроения воспитывались в другом строе, где все средства на строительство и содержание жилья распределялись.
Кондоминиумы сегодня если и создаются, то в основном там, где жильё служит не столько для существования, сколько основанием для эксплуатации прилегающей территории и нежилых помещений в качестве источников покрытия коммунальных расходов и накопления на капитальный ремонт и улучшения жилья.
Это нехарактерная функция для кондоминиумов, но она отражает, в первую очередь, неупорядоченность имущественных отношений между жителями отдельных домов. (Как правило, коммерческого элитного строительства, имеющие нежилые помещения, так как нежилые помещения муниципального жилищного фонда практически везде сданы городом в долгосрочную аренду, приватизированы или проданы и не могут принести дохода).
Вместе с тем появление ТСЖ ведёт к возникновению ряда вопросов, связанных с регламентацией их деятельности, вытекающей из правового статуса некоммерческих организаций. При отсутствии полноценной нормативно-правовой базы собственники - домовладельцы часто просто боятся вступить в отношения, выбранные не ими, а государством.
Развитие законодательной базы - один из основных рычагов успешного развития реформы жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня есть все предпосылки для создания ТСЖ, изданы законы и постановления правительства РФ, дело только за инициативой граждан по активизации работ по созданию ТСЖ. Товарищества собственников жилья получат реальную возможность самостоятельно решать вопросы организации обслуживания и эксплуатации жилья, определять порядок расходования средств, направляемых на эти цели.
В данной Программе рассмотрены вопросы организации ТСЖ и управления кондоминиумом, бюджета ТСЖ, поиска финансовых средств, и вопросы, возникающие у бухгалтеров ТСЖ, а также вопросы эксплуатации и ремонта жилого дома. Даны рекомендации по созданию и регистрации ТСЖ, создающихся на базе приватизированного муниципального жилья, нового строительства, ранее созданных ТСЖ в других организационно-правовых формах, а также руководство по управлению в ТСЖ.
I. СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Большую часть жизни мы проводим в нашем жилище. Жилье для нас - это наш семейный очаг, наш кров, убежище, место для отдыха. Не даром говорят англичане «Мой дом - моя крепость». Поэтому каждый человек будет более защищен и уверен в себе, если он обладает этой «крепостью», т.е. является владельцем собственного жилья. В наше время появилась такая возможность, каждый гражданин нашей страны может быть владельцем собственной «крепости», т.е. стать собственником своего жилья. Это может быть дом, отдельная квартира в многоквартирном доме или же комната в коммунальной квартире. Эту собственность можно продать, купить, подарить, завещать и неплохое вложение капитала. Но состояние этой общей собственности - многоквартирного дома - не удовлетворяет его жителей. Запущенность мест общего пользования - подъездов, лестничных клеток, лифтов, общедоступность чердаков и подвалов, нерегулярная уборка и вывоз мусора, плохая благоустроенность дворов и придомовой территории и т.п., все это является следствием недофинансирования жилищно-коммунального хозяйства в целом и плохого управления зданием. Перейдя в новое состояние - собственника жилья, мы не задумываемся о том, как обслуживается и, соответственно, сохраняется наша собственность. Одна общая забота о сохранении нашей собственности может объединить всех жильцов многоквартирного дома.
Сегодня вследствие проведенной приватизации жилищного фонда все жильцы разделились на две почти равные группы. Первая - те, кто не приватизировал свои квартиры, живет в муниципальном или ведомственном жилье на условиях найма. Их участие в процессе эксплуатации жилья ограничивается внесением ежемесячных платежей, на размеры которых они не могут влиять. Эта группа людей обречена пассивно взирать на то, кто и с каким качеством обслуживает их дом.
Вторая группа - владельцы приватизированных или приобретенных в собственность иным путем квартир. Они имеют реальные возможности определять, как и за какие деньги содержать их общее здание. Любая собственность на недвижимость подразумевает наличие определенных прав и обязанностей по отношению к этой недвижимости. Права включают возможность продать, завещать, заложить, сдать в аренду. Первейшая обязанность - управлять собственностью, а это. значит, определять, как будет содержаться недвижимость, и сколько это будет стоить собственнику.
Чувство собственности может дать хороший стимул к сохранению своей собственности - жилья. Ведь приватизированная квартира - это часть вашего капитала и, возможно, единственное богатство, которое вы сумели нажить за все годы. К тому же рыночная стоимость нашего жилья в настоящее время стабильно растет. Для объединения усилий по сохранению жилья есть множество вариантов. Один из вариантов - это создание Товарищества собственников жилья. Для этого необходимо объединить усилия активистов из числа жителей вашего дома. Количество таких жителей может быть любое, но не менее трех человек.
Для начала необходимо ознакомиться правовыми основами создания товарищества. После знакомства с ними группе активистов необходимо подготовить организационное собрание, на которое желательно пригласить всех жильцов дома. На этом собрании члены инициативной группы рассказывают жильцам о том, какова суть этого важного дела, какие задачи надо решить на первом этапе и что изменится в их жизни после организации товарищества. При этом надо помнить, что организация товарищества собственников жилья - дело добровольное, а само по себе товарищество - это демократическое государство в миниатюре. Это означает, что все важные решения должны приниматься после общего обсуждения, при котором каждый имеет право высказаться.
1.1 СОЗДАНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
1.1.1 Кондоминиум
Основными причинами, которые побудили жильцов приватизировать квартиры, явились следующие:
1. Желание стать собственником своего жилья со всеми вытекающими последствиями, а именно приобретением, прежде всего, права наследования и дарения квартиры своим близким.
2. Для тех, кто имел излишки жилья или хотел поменять место жительства - приобретение права продажи жилья.
В начале 90-х годов, когда процесс приватизации жилищного фонда только начинался, мало кто из жильцов задумывался, что собственник наряду с правами имеет и весьма обширный круг обязанностей. Возникла довольно странная ситуация, когда в одном и том же доме соседствуют частные собственники и наниматели квартир.
Еще более абсурдно положение, когда всеми квартирами в доме владеют жильцы, а сам дом им не принадлежит. Реально, приобретая право частной собственности на свою квартиру, жильцы приобретают права и обязанности по отношению к объектам общего пользования, таким, как инженерные сети, лестничные клетки и т.д., без которых, собственно, они не могут осуществлять свои права на квартиру.
Таким образом, предполагалось, что на базе жилищной приватизации неизбежно должна была появиться новая форма управления жилым фондом. В Законе РСФСР от июля 1991 года. "О приватизации Жилищного фонда в РСФСР" в ст. 3 определено, что собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования, а как реализуется это декларированное право на практике, до настоящего времени многим жильцам не ясно.
Если в доме большинство квартир приватизировано, и жители чувствуют в себе силы и желание самостоятельно управлять своим домом, как объектом недвижимости, и стремятся совместно защищать свои жилищные и гражданские права, участвовать (в том числе и своими денежными средствами) в его содержании, эксплуатации и ремонте, то их цель - кондоминиум.
Существуют определенные различия между кондоминиумом и жилищным кооперативом. Эти различия основаны на форме прав собственности. В кондоминиуме его члены владеют своей квартирой как собственной недвижимостью, пользуясь всеми правами собственников. Объекты общего Пользования и оборудование находятся в общей собственности.
В кооперативе недвижимость принадлежит собственно кооперативу как юридическому лицу. Управление собственностью в кооперативах для его членов имеет гораздо большее число ограничений, чем в кондоминиумах. Среди них наиболее распространены следующие:
- кооператив имеет право утверждения кандидатуры покупателя квартиры;
- существует запрет на получение ссуды под залог квартиры. При этом следует отметить, что данные жесткие ограничения не
являются обязательными для кооперативной собственности. Все зависит от того, что вы запишите в Устав своего кооператива.
В Законе "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" и в дополнениях к нему термин "кондоминиум" прямо не употребляется. Однако в соответствии с ним индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места и объекты общего пользования, такие как лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыша, технические подвалы и т.п. передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.
Такое понимание формы существования всего комплекса недвижимого имущества и есть "кондоминиум" - понятие, которое использовалось в Римском праве, где оно определялось как "совместная собственность".
Любой дом, где приватизирована хотя бы одна квартира, можно считать кондоминиумом. Иными словами, кондоминиум - это обычный многоквартирный дом, в котором есть несколько домовладельцев - собственников жилых помещений (квартир). А также, возможно, нежилых помещений (магазин, аптека). Все эти собственники являются совладельцами мест общего пользования, то есть все части здания, кроме квартир, находятся в общей долевой собственности домовладельцев.
Четкое определение понятия «кондоминиум» дано в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. А также иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности. А остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
В многоквартирных домах отношения общей долевой собственности могут возникать как между собственниками одной квартиры, так и между собственниками разных квартир.
Когда одна квартира принадлежит двум и более лицам, то у каждого из них возникает право совместной или долевой собственности на жилье. Кроме того, такое право возникает между собственниками разных квартир, а также собственниками нежилых помещений (магазинов офисов, аптек и т.д.).
В ст. 244 Гражданского кодекса РФ предусматривается возможность объединения имущества, находящегося в собственности различных лиц. А поскольку существование квартир в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов (лестниц, лифтов, общей крыши и прочего), то одновременно с приобретением права собственности на квартиру возникает право общей собственности на коридоры, крыши, технический подвал и т.п. Владение и пользование имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников жилого дома.
При этом следует иметь в виду, что это не влияет на положение собственника квартиры, то есть он сохраняет все права владения, Пользования и распоряжения принадлежащей ему квартирой.
В соответствии с п. 2 ст. 252 ГК РФ участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли.
Данное правило к многоквартирному дому не может быть применено, поскольку та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений и в силу ст. 135 ГК РФ является принадлежностью, а потому следует судьбе главной вещи - жилья.
Это не относится к нежилым помещениям, так как они не предназначены для обслуживания дома, а используются для иных целей. Это же указано в ст. 9 Федерального закона «О товариществах собственников жилья». Другими словами, отдельный собственник квартиры не может получить в свое распоряжение свою долю в общей собственности.
1.1.2 Товарищество собственников жилья
Основная цель организации товарищества собственников жилья -обеспечение эффективного совместного управления использования общего имущества, входящего в состав кондоминиума.
Собственники жилья, объединенные в товарищество, лучше, чем кто-либо другой, позаботятся о состоянии и эксплуатации своего имущества. Они больше кого-либо заинтересованы в наиболее выгодном использовании подвалов, чердаков, других помещений, придомовых земельных участков, а также в том, чтобы все собственники выполняли правила пользования жилыми и нежилыми помещениями, местами общего пользования, придомовыми территориями. Не секрет, что споры и разногласия возникают в основном между жильцами-владельцами квартир и арендаторами или собственниками нежилых помещений (магазинов, кафе, офисов), расположенных в одном здании. Товарищество - наиболее цивилизованный и устраивающий всех способ их разрешения.
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) объединяет собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в доме, либо домах, если товарищество организуется на базе нескольких домов, расположенных на едином земельном участке. ТСЖ - это некоммерческая организация, которая создается по воле собственников жилья на общем собрании, созываемом, как правило, инициативной группой.
Граждане, имеющие квартиры в собственности, становятся также собственниками мест общего пользования, таких, как лестничные клетки, коридоры, подвалы, крыши, лифты, придомовая территория и т.д. и должны обеспечивать поддержание их в нормальном техническом и санитарном состоянии. Для осуществления обслуживания и ремонта мест общего пользования, а также реализации домовладельцами своих прав по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью и организуются товарищества собственников жилья. Каждый член товарищества участвует в расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества и его участие пропорционально размеру общей площади находящихся в его собственности жилых и/или нежилых помещений.
Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, однако поскольку товарищество является некоммерческой организацией, такая деятельность может осуществляться лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых создано товарищество, с обязательным отражением в Уставе всех конкретных видов осуществляемой предпринимательской деятельности.
Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не распределяются между домовладельцами, за исключением случаев ликвидации товарищества.
Во многих домах уже сейчас действуют инициативные люди, состоящие из старших по подъезду, старших по дому и общественных жилищных инспекторов. Но все это действует по распоряжению властей. Инициатива граждан при этом минимальная.
Естественно, что перед жильцами встает вопрос о целесообразности создания юридического лица и о том, что это даст каждой семье. Получат ли они от этого какие-то реальные преимущества?
Прежде чем агитировать за кондоминиум, необходимо попытаться сформулировать преимущества, которые можно получить путем создания жилищного товарищества.
Создание жилищного товарищества позволит жителям:
- более точно определить свои законные права и обеспечить их юридическую защиту, так как наши права на дом четко прописаны в Законе РФ "О товариществах собственников квартир";
- в случае защиты индивидуальных прав использовать организацию. А организация всегда сильнее, чем отдельный человек. Например, более безопасными станут операции по купле-продаже квартир в доме и т.д.;
- уточнение прав и обязанностей, включая финансовые обязательства других владельцев собственности в нашем здании;
- возможность принимать эффективные и действенные меры принуждения в выполнении общих обязательств к лицам, стремящимся "проехаться за чужой счет";
- создать работоспособный и понятный механизм принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией дома и отдельных квартир;
- попытаться организовать правильное содержание здания, которое значительно уменьшает потребности в ремонте. Содержание дешевле, чем ремонт, то есть оно не только окупает себя, а еще и экономит деньги;
- дать каждому жильцу возможность попробовать улучшить качество своей жизни, участвуя в принятии решений об управлении жильем;
- повысить качество обслуживания дома, что может в свою очередь повысить первоначальную стоимость квартир, то есть увеличить капитал каждого.
Таким образом, можно с уверенностью назвать в качестве целей, которые преследуются домовладельцами при организации товариществ собственников жилья, следующие положения:
- эффективное совместное использование общего имущества;
- поддержание требуемого технического и санитарного состояния здания;
- поддержание первоначального рыночного уровня стоимости недвижимости и, по мере возможности, его повышение;
- предоставление домовладельцам условий для безопасного и удобного проживания;
- минимизация затрат на обслуживание и коммунальные услуги;
- получение дополнительного финансирования за счет хозяйственной деятельности;
- проведение кредитной и инвестиционной политики на цели содержания кондоминиума в интересах членов товарищества;
- оказание жильцам дополнительных услуг;
- представление интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами;
- совместный контроль над соблюдением норм общежития.
1.1.3 Возможности ТСЖ для реализации своих целей
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОЗДАНИЮ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов