ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ
«ЛЕКС-ИНВЕСТ АУДИТ»
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПЕРЕХОДУ НА НОВЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
г. Москва
2004 г.
|
ВСТУПИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ. ВЫБОР ПУТИ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ СИСТЕМ КОММУНАЛЬНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
РАЗДЕЛ I. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА ЖКХ
1.1 Стороны договора аренды.
1.2 Объект договора аренды.
1.3 Предмет договора аренды.
1.4 Срок договора аренды. Регистрация договора аренды.
1.5 Риски и страхование.
1.6 Арендная плата.
1.6.1 Размер арендной платы.
1.6.2 Форма арендной платы.
1.6.3 Порядок и сроки внесения арендной платы.
1.7 Исполнение инвестиционных обязательств.
1.8 Пользование арендованным имуществом.
1.9 Содержание арендованного имущества.
1.10 Оказание услуг.
1.11 Тариф.
1.12 Контроль арендодателя.
1.13 Прекращение договора аренды.
1.14 Возврат имущества арендодателю
1.15 Ответственность сторон.
1.16 Гарантии трудовому коллективу.
1.17 Прочие условия.
РАЗДЕЛ II. ПРИВАТИЗАЦИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА.
1. Приватизация как правовой механизм реформирования структуры управления.
2. Порядок отнесения имущества к числу приватизируемого и способы осуществления приватизации.
3. Определение способа приватизации имущества действующих унитарных предприятий.
4. Мероприятия, проводимые унитарным предприятием для реализации процесса приватизации имущества, находящегося в его ведении.
5. Факторы, влияющие на определение способа приватизации.
6. Преобразование унитарного предприятия путем создания акционерного общества.
7. Социальные гарантии работникам открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации.
8. Реализация права государства в управлении обществом.
9. Продажа акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.
9.1. Продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе.
9.2. Продажа за пределами Российской Федерации акций открытого акционерного общества, находящихся в государственной собственности.
9.3. Продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг.
9.4. Продажа акций открытого акционерного общества по результатам доверительного управления.
9.5. Продажа акций на конкурсе
10. Иные способы приватизации государственного и муниципального имущества.
10.1. Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе.
10.2. Продажа государственного имущества на конкурсе.
10.3. Продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения.55
10.4. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.56
РАЗДЕЛ II. РЕФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ В СФЕРЕ ЖКХ В РАМКАХ ПРОЦЕДУР БАНКРОТСТВА.
1. Основания и порядок возбуждения процедуры банкротства.
2. Рекомендации по применению мер финансового оздоровления и реформирования системы управления ЖКХ на различных стадиях банкротства.
2.1. Процедура наблюдения.
2.2. Процедура финансового оздоровления.
2.3. Процедура внешнего управления.
2.4. Процедура конкурсного производства.
2.5. Процедура мирового соглашения.
|
ВСТУПИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ.
ВЫБОР ПУТИ ПРЕОБРАЗОВАНИЯ СИСТЕМ КОММУНАЛЬНОЙ
ИНФРАСТРУКТУРЫ
Жилищно-коммунальное хозяйство остается отраслью экономики, в которой преобладают государственная и муниципальная форма собственности на средства производства, а управление такой собственностью передано государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Доля частных компаний в объеме производства и реализации услуг потребителям крайне мала.
В то же время несовершенство механизмов финансирования организаций ЖКХ за счет бюджетов различных уровней, низкий платежеспособный спрос на услуги, изношенность инженерных сетей и коммуникаций, отсутствие механизмов привлечения инвестиций, а также неэффективная политика в сфере регулирования тарифов привели к тому, что большая часть предприятий жилищно-коммунального хозяйства находится на грани банкротства.
Повышение эффективности отрасли, ее приведение в соответствие с современными рыночными условиями требует расширения участия частного бизнеса в сфере управления коммунальным хозяйством.
В этом направлении развернулась активная нормотворческая и практическая деятельность государственных, муниципальных структур и частного бизнеса, взаимодействие которых развивается на фоне отставания формирования правовой базы реформирования жилищно-коммунального хозяйства от инициативы предпринимателей в этой сфере.
Настоящие Методические рекомендации разработаны в целях упорядочения процесса вхождения частного бизнеса в коммунальный сектор экономики и призваны помочь органам государственной власти субъектов Российской Федерации, местного самоуправления и предпринимателям найти оптимальные пути преобразования предприятий ЖКХ, осуществляющих деятельность в сфере коммунального тепло-, электро-, водоснабжения. Методические рекомендации созданы на основе действующего законодательства РФ с учетом ближайших перспектив его развития в связи с проведением последовательного курса на реализацию мер, предусмотренных государственными программами реформирования ЖКХ.
На сегодняшний день государственные и муниципальные ресурсоснабжающие предприятия жилищно-коммунального комплекса на территории Российской Федерации, имеют, как правило:
1. Имущество, которое было передано им в хозяйственное ведение. При этом недвижимое имущество не только не имеет государственной регистрации, но и технических и правоустанавливающих документов, которые позволили бы произвести такую регистрацию. Имущество в целом не имеет адекватной оценки, сильно изношено и требует реконструкции и модернизации.
2. Долги, которые привели массу предприятий ЖКХ на грань банкротства, вызванные в большинстве случаев неплатежеспособностью бюджетных организаций.
3. Лишенную гибкости структуру управления, продиктованную хозяйственным ведением на имущество, используемое в процессе деятельности предприятия и не позволяющую развязать гордиев узел между отсутствием платежеспособного спроса на услуги предприятия и необходимостью осуществления его социальной функции, между регулируемыми тарифами и не поддающимися оптимизации затратами, между необходимостью создания новых производственных мощностей и нехваткой финансовых ресурсов на поддержание имеющихся в работоспособном состоянии.
Что могут предпринять в такой ситуации органы государственной власти и местного самоуправления, представители частного бизнеса и сами предприятия ЖКХ в рамках существующего законодательства?
Первое, к чему в пореформенной России традиционно подталкивала субъектов хозяйственной деятельности необходимость преобразований в той или иной отрасли народного хозяйства, - это приватизация. Именно в ней виделся многим единственный верный путь к включению публичной собственности в систему рыночных отношений и внедрению новых механизмов хозяйствования.
Новое законодательство существенно ужесточило правила приватизации, ограничив инициативу предприятий и частных лиц в ее проведении, поставив приватизацию на исключительно возмездную основу, подведя ее под жесткий контроль властных структур и обусловив наличием конкуренции среди претендентов на обладание приватизируемым имуществом.
Что касается имущества и предприятий в сфере ЖКХ, то следует признать, что на сегодняшний день возможность их приватизации напрямую не ограничена законом. Федеральным законом № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлены особенности приватизации отдельных видов имущества. В частности, наложен запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры.
Предполагается, что уже в ближайшее время перечень имущества предприятий ЖКХ, не подлежащего приватизации будет закреплен Федеральным законом. Поскольку подавляющее большинство предприятий, оказывающих коммунальные услуги на территории РФ, являются муниципальными, (а остальные составляют собственность соответствующих субъектов федерации), и собственники вправе самостоятельно определять судьбу принадлежащего им имущества, то только принятие федерального закона, определяющего порядок отнесения определенных видов имущества ЖКХ к государственной и муниципальной собственности, позволило бы установить вполне оправданное на нынешнем этапе ограничение на передачу в частную собственность жизненно важных инфраструктурных систем. Госстроем РФ к имуществу, не подлежащему приватизации, предлагается отнести следующее:
1. В сфере водоснабжения и водоотведения:
- водозаборные сооружения любых типов;
- сооружения искусственного пополнения подземных вод;
- очистные сооружения и установки водопровода и канализации;
- водоводы, канализационные коллекторы, водопроводные и канализационные водопроводы и насосные станции, обеспечивающие жизнедеятельность городов и населенных пунктов;
- резервуары и водонапорные башни;
- иловые площадки;
- площадки компостирования осадков;
- заводы (установки) для термической сушки и сжигания осадков;
- полигоны захоронения осадков;
- технические архивы;
- специализированное технологическое, лабораторное и иное оборудование, отчуждение которого может привести к прекращению производственного процесса водоснабжения и водоотведения;
- системы управления, диспетчеризации и связи систем водоснабжения и водоотведения;
- трансформаторные подстанции и линии электропередачи, обеспечивающие работу канализационных, водопроводных сетей и насосных станций.
2. В сфере коммунального электроснабжения:
- источники электроснабжения (стационарные электростанции всех типов), отпускающие электроэнергию в электрические сети общего пользования;
- линии электропередачи воздушные напряжением 35 кВт и ниже;
- линии электропередачи кабельные всех сечений напряжением 35 кВт и ниже;
- распределительные устройства переменного тока всех напряжений в отдельно стоящих зданиях и встроенные в здания (ЗРУ);
- открытые распределительные устройства (ОРУ) всех напряжений;
- подстанции трансформаторные и распределительные пункты;
- комплектные и блочные трансформаторные подстанции напряжением 10 кВт и ниже, находящиеся в отдельных зданиях и встроенные в здания;
- устройства телемеханики, противоаварийной автоматики, автоматизированные системы управления, автоматизированные системы контроля и учета электроэнергии (АСКУЭ);
- конденсаторные установки на напряжение до 10 кВт;
- синхронные конденсаторы;
- токоограничивающие реакторы;
- компрессорные установки, электрогазовое хозяйство.
3. В сфере коммунального теплоснабжения:
- котельные установки - отопительные и отопительно-производственные в централизованных системах теплоснабжения;
- тепловые сети - магистральные, распределительные, внутриквартальные;
- сооружения и оборудование, задействованные в технологическом процессе производства тепловой энергии котельными - трансформаторные подстанции, мазутное хозяйство, газораспределительные пункты и вводы водопровода;
- подкачивающие насосные станции тепловых сетей, дроссельные подстанции;
- центральные тепловые пункты;
- баки-аккумуляторы горячей воды;
- дренажные системы тепловых сетей;
- установки непрерывного контроля за состоянием теплоизоляционных конструкций трубопроводов тепловых сетей.
Настоящие Методические рекомендации содержат раздел, посвященный приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий и раскрывают: порядок отнесения имущества к приватизируемому, способы приватизации, факторы, влияющие на определение способа приватизации, а также действия участников процесса приватизации при том или ином способе приватизации. Следует отметить, что подробные разъяснения в части порядка осуществления приватизации имущественных комплексов федеральных унитарных предприятий даны Минимуществом РФ1.
1 Письмо Минимущества РФ № АБ-2/10099 от 06.06.2002 г.
Исторический российский и современный мировой опыт свидетельствуют о том, что органичное включение отдельных сегментов государственной собственности в систему рыночных отношений возможно и целесообразно не только на путях приватизации, но и за счет особых форм хозяйственного партнерства государства и частного бизнеса. Формы государственно-частного партнерства разнообразны, и некоторые из них уже нашли свое применение в сфере ЖКХ.
Главным элементом государственно-частного партнерства является заключение договора между публичным образованием и частной (управляющей) компанией.
С экономической точки зрения при рассмотрении договоров государственно-частного партнерства следует главное внимание уделять трем факторам риска:
- риск управления системами ЖКХ и обеспечения их работоспособности,
- риск сбора платежей,
- риск инвестирования (тарифного регулирования и бюджетной политики).
С юридической точки зрения, при выборе формы государственно-частного партнерства следует принимать во внимание наличие законодательной базы для применения тех или иных договорных форм, а также возможность наиболее полной реализации целей и намерений сторон в рамках законодательно определенной договорной формы.
В общем случае в мировой практике выделяют следующие формы государственно-частного партнерства:
1. Сервисный контракт.
2. Договор на управление.
3. Арендный договор.
4. Концессионный договор.
С учетом возможностей, предоставляемых российским законодательством, выбор договорных форм государственно-частного партнерства в целом ограничен следующим:
1. Договор подряда, договор возмездного оказания услуг.
2. Договор доверительного управления имуществом.
3. Договор аренды.
Анализ вышеперечисленных форм приводит к выводу о фактическом отсутствии выбора, поскольку упомянутые формы либо обнаруживают свою непривлекательность для целей эффективного взаимодействия государства и бизнеса, либо не имеют законодательной базы, достаточной для такого использования.
Так первые два договора входят в группу договоров, порождающих у управляющей компании обязательства по производству работ, оказанию услуг за обусловленную договором плату. Если говорить о трех основных факторах риска (управления, оплаты и инвестирования), то ни один из этих рисков в случае оказания государственных (муниципальных) услуг с использованием сервисного контракта (договора подряда, возмездного оказания услуг) на частный бизнес не переходит.
Если учесть, что одним из механизмов реализации реформы жилищно-коммунального комплекса является привлечение в него частных инвестиций, то такой подход представляется абсолютно неприемлемым. Дело в том, что ни договор доверительного управления имуществом, ни сервисный контракт не только не предоставляют никаких гарантий возврата инвестиций, но вообще не могут служить основанием для осуществления таких инвестиций.
Лицо, оказывающее собственнику услугу по управлению его имуществом (или с использованием такого имущества) в интересах самого собственника или названного собственником лица (выгодоприобретателя), хотя и может быть заинтересовано в повышении эффективности использования государственного или муниципального имущества, но не может быть обязано к инвестированию значительных средств в реконструкцию этого имущества и строительство новых объектов, входящих в систему ЖКХ. Во всяком случае, включение таких обязательств в договор подряда, возмездного оказания услуг или договор доверительного управления выглядело бы по меньшей мере неестественно. Более того, в рамках упомянутых договоров у доверительного управляющего (или исполнителя по договору возмездного оказания услуг) отсутствуют реальные рычаги привлечения частных инвесторов для осуществления капитальных вложений в используемое ими государственное или муниципальное имущество и предоставления им необходимых гарантий.
Таким образом, контракт на управление, который в современных условиях мог бы быть реализован в виде договора доверительного управления имуществом, перекладывает на управляющую компанию лишь риски, связанные с обеспечением работоспособности системы и управления ею. Риски оплаты и инвестирования остаются на государстве или муниципальном образовании. Законодатель ограничил срок предоставления имущества в доверительное управление периодом в пять лет2, что значительно меньше среднего срока окупаемости любого мало-мальски серьезного инвестиционного проекта.
2 П. 2 ст. 1016 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, из закона следует3, что самостоятельным объектом договора доверительного управления не может являться движимое имущество, поскольку практически не представляется возможным обособить его от имущества управляющей компании путем открытия отдельного баланса.
3 П. 1 ст. 1013, п. 1 ст. 1018 Гражданского кодекса РФ.
В то же время состояние дел в организациях ЖКХ в части инвентаризации, оценки и регистрации закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения государственного или муниципального имущества на сегодняшний день не позволяет однозначно утверждать, что в управление следует передавать предприятие в целом как имущественный комплекс, а не отдельно взятые объекты имущества ЖКХ.
Что касается договора концессионного типа, то первое, что следует отметить, это отсутствие в Российской Федерации законодательной базы для заключения такого договора. Вообще, под концессионным соглашением в сфере коммунально-бытового обслуживания можно понимать договор, согласно которому частный оператор получает во владение государственные или муниципальные инфраструктурные объекты с целью предоставления публичных услуг оговоренного качества, принимая на себя определенные финансовые обязательства по инвестированию в эти объекты. Иными словами, врамках договора концессии частный оператор принимает на себя все три группы рисков, получая при этом возможность обеспечения возврата инвестиций и необходимой нормы прибыли за счет длительного (10 - 30 лет) срока договора. Концессия могла бы стать эффективным инструментом реформирования системы ЖКХ, однако, как уже сказано выше, законодатель пока не предоставил субъектам хозяйственных отношений такой возможности.
В настоящее время в отсутствие законодательства о концессиях наиболее жизнеспособной формой партнерства государства и частного бизнеса в сфере ЖКХ является аренда. Не смотря на ряд принципиальных отличий от концессионного соглашения, аренда, тем не менее, в наибольшей степени отвечает потребностям как публичного собственника, так и частного оператора. Конструкция договора аренды позволяет с наибольшей полнотой учесть те преимущества, которые могла бы дать система концессионных соглашений государства и частного сектора будь она формализована в законе.
Основными трудностями при подготовке договоров аренды являются: правильность выбранных целей и система контроля за их исполнением, вопросы тарифного регулирования и возложения на арендатора инвестиционных обязательств.
Первый и основной раздел Методики содержит рекомендации по выбору доступных (в соответствии с действующим законодательством) договорных форм организации государственно-частного партнерства. Основную его часть составляют рекомендации по формулированию условий договора аренды имущества ЖКХ.
К основным принципам установления договорных отношений между собственником имущества и специализированной управляющей компанией (арендатором) относятся:
- заключение договора на определенный, довольно продолжительный срок, что с одной стороны, позволит стимулировать конкуренцию, а с другой, даст гарантии возврата вложенных инвестиций,
- заключение договора с условием разработки собственником имущества программы развития регионального жилищно-коммунального комплекса, которая будет определять инвестиционные и иные обязательства арендатора по содержанию и эксплуатации имущества ЖКХ (производственная и инвестиционная программы),
- установление обязательств собственника по проведению экономически обоснованной тарифной политики, которая позволит арендатору исполнить договорные обязательства,
- возложение на арендатора обязательств по оказанию услуг потребителям, а также ответственности за объем и качество оказания этих услуг в той мере, в какой это будет обеспечено тарифной политикой со стороны собственника имущества,
- установление механизма контроля собственника не только за состоянием эксплуатируемого арендатором имущества, но и за объемом и качеством оказываемых им услуг,
- в целях сохранения целостности системы водоснабжения и водоотведения установление условия о передаче арендатором в собственность арендодателя зданий и сооружений, функционально связанных с арендованным имуществом и возведенных за счет средств арендатора, при условии предоставления соответствующей компенсации со стороны арендодателя.
Включение в настоящую Методику раздела о банкротстве связано с тем, что многие предприятия и организации ЖКХ имеют на сегодняшний день колоссальную просроченную кредиторскую задолженность и могут быть подвергнуты банкротству. Настоящие рекомендации не дают подробного описания процедур банкротства, поскольку они содержатся в документе, ранее утвержденном совместным распоряжением Госстроя РФ и ФСФО России. Здесь упор сделан на возможные способы реформирования структуры управления жилищно-коммунального комплекса в рамках применения процедур банкротства к убыточным (а значит, неэффективным) предприятиям ЖКХ.
Так предприятиям - должникам, в отношении которых введена процедура финансового оздоровления, рекомендуется рассматривать возможность привлечения на договорной основе специализированной управляющей компании для организации эффективного использования имущества ЖКХ и изыскания источников средств для погашения имеющейся кредиторской задолженности. Привлечение специализированной управляющей компании возможно и нужно также на этапе досудебной санации в целях предотвращения возбуждения дела о банкротстве кредиторами организации. Выбор договорных форм, на основе которого производится привлечение специализированных управляющих организаций, осуществляется в соответствии с первым разделом настоящих методических рекомендаций.
В рамках применения процедур внешнего управления и конкурсного производства появляется возможность отчуждения имущественного комплекса государственного или муниципального предприятия - должника, и переход права собственности на такое имущество к покупателю. При этом покупателем могут выступать организации любых форм собственности, удовлетворяющие требованиям и условиям конкурса, а также муниципальные образования или субъекты Российской Федерации. Продажа по конкурсу имущественного комплекса государственного или муниципального предприятия не прекращает прав аренды или аналогичных прав, предоставленных ранее специализированной управляющей компании в отношении этого имущества. Кроме того, на этапе реализации процедур внешнего управления существует возможность замещения активов государственного или муниципального предприятия-должника, т.е. создание на базе его имущества одного или нескольких открытых акционерных обществ с последующей продажей акций с целью получения средств для оплаты требований кредиторов.
Указанные способы перехода права собственности на имущество от публичного образования к частному собственнику можно характеризовать как приватизацию в рамках процедуры банкротства. Возможность реализации такого способа пресекается с принятием федерального закона, который определял бы порядок отнесения имущества ЖКХ к собственности государственных и муниципальных образований. В этом случае обращение взыскания на такое имущество стало бы невозможным.
РАЗДЕЛ I. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАКЛЮЧЕНИЮ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА ЖКХ
Настоящий раздел содержит ряд рекомендаций, которые необходимо учесть при составлении договора аренды государственного или муниципального имущества, за крепленного на праве хозяйственного ведения за государственным или муниципальным унитарным предприятием, осуществляющим деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
1.1 Стороны договора аренды.
Прежде чем приступить к формулированию условий договора аренды участникам правоотношений следует определиться с тем, кто будет выступать на стороне арендодателя и арендатора по договору.
Арендодателем по договору может выступать:
- собственник имущества, т. е. в зависимости от принадлежности имущества, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование,
- государственное или муниципальное унитарное предприятие, в чьем хозяйственном ведении находится имущество в момент заключения договора аренды.
При определении арендодателя необходимо учитывать следующие факторы:
01) Собственник имущества не вправе распоряжаться, в том числе сдавать в аренду, имущество, закрепленное им на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием4. Следовательно, собственник может выступать в качестве арендодателя только в отношении имущества, правомерно изъятого из хозяйственного ведения унитарного предприятия, например, в связи с ликвидацией последнего или в процессе приватизации, когда в казну передается имущество, не подлежащее приватизации в соответствии с законами или иными правовыми актами.
4 Ст. 295 ГК РФ, ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях».
02) Полномочия государственного или муниципального унитарного предприятия по распоряжению имуществом, которым оно владеет на праве хозяйственного ведения, ограничены законом.
Во-первых, государственное или муниципальное предприятие может распоряжаться принадлежащим ему имуществом только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет и виды которой определены уставом такого предприятия5.
5 П. 3 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях».
Стало быть, уставом государственного или муниципального предприятия, желающего выступить арендодателем, в качестве вида деятельности должна быть предусмотрена сдача имущества в аренду, а в качестве предмета деятельности - исполнение организационных и контролирующих функций в связи с использованием имущества, переданного арендодателю.
Во-вторых, государственное или муниципальное предприятие вправе распорядиться, в том числе сдать в аренду, принадлежащее ему недвижимое имущество только с согласия собственника такого имущества6. При этом следует иметь в виду, что наличие такого согласия не освобождает предприятие от соблюдения первого ограничения.
6 П. 2 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных предприятиях».
03) Собственник имущества (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование) вступают в правоотношения по распоряжению имуществом государственного или муниципального предприятия в лице органов государственной власти или органов местного самоуправления, уполномоченных осуществлять права собственника в отношении такого имущества. Как правило, на федеральном уровне таким органом является министерство имущества РФ, на уровне субъектов РФ - комитеты по управлению имуществом субъектов РФ, а на муниципальном уровне - комитеты по управлению муниципальным имуществом. Эти органы издают соответствующие распоряжения, которые являются основанием для заключения договора аренды со стороны арендодателя либо самостоятельно выступают в договоре аренды от имени государства или муниципального образования.
Арендатором государственного или муниципального имущества может выступать коммерческая организация любой организационно-правовой формы (учитывая серьезность принимаемых арендатором на себя обязательств, предприниматель без образования юридического лица в качестве арендатора не рассматривается). В случае, когда государственное или муниципальное предприятие было преобразовано в открытое акционерное общество в соответствии с законодательством о приватизации, то именно это общество будет выступать арендатором по договору.
Выбор арендатора государственного или муниципального имущества может производиться на конкурсной основе. Однако федеральное законодательство не содержит норм, обязывающих субъект РФ или муниципальное образование проводить конкурсы в целях определения арендатора государственного или муниципального имущества. Поэтому, если законами или нормативно-правовыми актами субъекта РФ, муниципального образования не установлена необходимость проведения конкурса или аукциона, то арендатор может быть определен и без их проведения. Однако при этом должно быть обеспечено выполнение требований антимонопольного законодательства7.
7 Закон РСФСР от__№___«О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках».
Арендатор должен обладать такими характеристиками (размер уставного капитала, активов, состав учредителей, кредитная история, квалификация менеджеров и пр.), которые к моменту передачи ему имущества, позволят получить все лицензии и иные разрешительные документы, без которых он не сможет эксплуатировать арендованное имущество.
1.2 Объект договора аренды.
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПЕРЕХОДУ НА НОВЫЕ ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ КОММУНАЛЬНОГО КОМПЛЕКСА
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов