— Все документы — Производственно-отраслевые стандарты — СТО 00043363-01-2008 РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

СТО 00043363-01-2008 РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

СТО 00043363-01-2008 РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬНЫХ НАУК


СТАНДАРТ ОРГАНИЗАЦИИ

СТО
00043363-01-2008

РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Москва

2008

Предисловие

Настоящий стандарт СТО 00043363-01 -2008 разработан в соответствии с Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» и ГОСТ Р 1.4-2004 «Стандартизация в Российской Федерации. Стандарты организаций. Общие положения»

Сведения о стандарте

1 РАЗРАБОТАН Научно-исследовательским институтом теории архитектуры и градостроительства РААСН. Авторы разработки - акад. Л.В. Хихлуха,канд. техн. наук, проф. А.Н. Спивак, инж. СБ. Платонов. Одобрен ученым советом НИИТАГ РААСН

2 РЕКОМЕНДОВАН письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 мая 2008 г. № 10758-АД/07 для применения в практической работе организациям жилищной сферы всех уровней

3 УТВЕРЖДЕН И ВВЕДЕН В ДЕЙСТВИЕ постановлением президиума РААСН от 19 июня 2008 г. № 9

4 ВВЕДЕН ВПЕРВЫЕ

Область применения

Распространяется на проектирование реконструируемых, модернизированных и подлежащих капитальному ремонту жилых зданий и предназначен для органов управления в области архитектуры и строительства, заказчиков и инвесторов, проектных и научно-исследовательских организаций, строительных предприятий и других участников разработки и реализации проектов; высших учебных заведений в сфере архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства в качестве учебного пособия

Содержание

Введение

1 Правовая и нормативно-техническая база

1.1 Законодательная база

1.2 Нормативно-техническая документация

1.3 Планирование реконструктивных работ

1.4 Проблема тепловой эффективности

1.5 Инвестиционная политика и механизм ее реализации

2 Оценка технического состояния жилых зданий

2.1 Сбор и анализ информации об объекте реконструкции

2.2 Определение гидрогеологических и тектонических характеристик

2.3 Визуальный и геодезический контроль

2.4 Определение физико-механических и геометрических параметров основных конструктивных элементов

2.5 Состояние систем инженерного оборудования

2.6 Обмерочные работы

3 Архитектурно-градостроительные решения

3.1 Градостроительное решение реконструкции объекта

3.2 Архитектурно-планировочные решения

3.3 Мансардный этаж

4 Конструктивные решения

4.1 Общие положения

4.2 Конструктивные решения по увеличению ширины корпуса

4.3 Конструктивные решения надстройки здания

4.4 Конструктивные решения мансардного этажа

4.5 Утепление ограждающих конструкций

5 Модернизация систем инженерного оборудования реконструируемых зданий

5.1 Система отопления и вентиляции

5.2 Системы горячего и холодного водоснабжения

5.3 Система канализации

5.4 Системы электроснабжения и связи

5.5 Система газоснабжения

5.6 Система водостока

6 Противопожарные мероприятия и санитарно-гигиенические требования

6.1 Противопожарные мероприятия

6.2 Санитарно-гигиенические требования

6.3 Защита от шума

6.4 Мусороудаление

7 Особенности предпроектных работ

7.1 Принятие решения о реконструкции объекта

7.2 Участие граждан в процессе подготовки градостроительных решений

7.3 Защита прав юридических и физических лиц, участвующих в реализации проекта реконструкции

8 Особенности ремонтно-реконструктивных работ

8.1 Требования к организации производства реконструктивных работ

8.2 Особенности технологии строительных работ при реконструкции

8.3 Ремонтно-реконструктивные работы без отселения жильцов

8.4 Мероприятия по созданию энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда

9 Термины и определения

Приложение А Примеры градостроительного решения комплексной реконструкции жилого образования

Приложение Б Методы реконструкции жилого дома с учетом архитектурно-градостроительного и технико-экономического обоснований

Приложение В Примеры архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых домов

В.1 Перепланировка квартир в пределах габаритов здания

В.2 Переоборудование квартир в двухэтажные

В.З Перепланировка с увеличением ширины здания

В.4 Надстройка мансардного этажа

В.5 Надстройка этажей

Приложение Г Примеры использования архитектурно-композиционных приемов при комплексной реконструкции жилых образований

Приложение Д Примеры архитектурно-конструктивных решений

Д.1 Теплоизоляция ограждающих конструкций

Д.2 Конструктивные системы мансардного этажа

Приложение Е Архитектурная типология мансардного этажа

Е.1 Объемно-пространственное решение и эвакуационные выходы

Е.2 Определение площади и освещения мансарды

Приложение Ж Мероприятия по созданию энергоэффективной демонстрационной зоны реконструкции жилищного фонда (основные положения)

Ж. 1 Основная цель и задачи

Ж. 2 Правовая и нормативная база

Ж.З Финансирование объекта реконструкции

Ж.4 Организационно-технические и экономические мероприятия

Ж.5 Анкета сбора информации об объеме и техническом состоянии жилого дома

Ж.6 Пример социологического опроса жителей реконструируемых жилых домов

Приложение И Пример мониторинга объектов реконструкции

И.1 Состав информационных данных об объекте реконструкции

И.2 Расчет и показатели потребления тепловой энергии и воды

Приложение К Количественная оценка социально-экономической эффективности реконструкции жилищного фонда

К.1 Экономические показатели социальных результатов реконструкции

К.2 Эталонные показатели энергоэффективности реконструкции жилых домов

Приложение Л Перечень нормативных документов, на которые есть ссылки в настоящем стандарте

Введение

Настоящий стандарт по реконструкции и модернизации жилищного фонда разработан на основе законодательных и нормативных документов Российской Федерации и содержит общие положения и рекомендации по созданию системы правового регулирования процессов реконструкции жилых домов, оценке технического состояния существующего жилищного фонда, подготовке и разработке архитектурно-градостроительных и технических решений реконструкции жилых зданий, предпроектной организации и проведению ремонтно-реконструктивных работ.

Реконструкция и модернизация жилищного фонда являются одним из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны и представляют собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с целью сохранения жилищного фонда и улучшения условий проживания, приведения их эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями.

В настоящее время жилищный фонд России составляет 2950 млн. м2, из которых на муниципальный фонд приходится 30,6 %, на государственный - 8,7 %, на общественный и коллективный фонд 6,06 %. Более 50 % составляет индивидуальный жилищный фонд.

На протяжении 50 лет прошедшего столетия главное внимание в стране уделялось наращиванию объема жилищного фонда, на что затрачивалось более 85 % материально-финансовых ресурсов страны. Недостаточность финансирования сферы капитального ремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию так называемого недоремонта, т.е. объема фонда жилых зданий, которые после начала эксплуатации достигли экономически оптимального для проведения ремонта и реконструкции возраста, но не попадали в число обновляемых объектов из-за отсутствия финансирования. Для зданий конструктивных систем, которые применялись в Европе и в нашей стране, периодичность проведения капитального ремонта и реконструкции составляет 25-27 лет.

В результате в общем объеме жилищного фонда 62,1 % жилых домов старше 30 лет, т.е. треть жилищного фонда с износом более 30 %. В стране имеется ветхий фонд в размере 3 % общего объема жилищного фонда, из которого необходимо переселить жителей, для чего потребуется по минимальной норме построить не менее 110 млн. м2 общей площади жилья. Откладывание сроков проведения ремонтно-реконструктивных работ чревато тяжелыми экономическими последствиями и в ближайшие 10-15 лет порядка 300-400 млн м2 жилищного фонда придет в состояние, непригодное для проживания из-за потери потребительских качеств, и станет бесперспективным как источник доходов местных бюджетов.

Нарушение нормативных сроков периодичности капитального ремонта и реконструкции, включая соблюдение теплотехнических норм, привело к тому, что наша страна оказалась практически на одном из последних мест в мире по тепловой эффективности жилых зданий. Удельные затраты топлива в жилищной сфере достигли 87-89 кг условного топлива на 1 м2 общей площади в год, что в 3,5 раза больше, чем в Норвегии и Канаде с аналогичными климатическими условиями. Если 30 % расхода энергоресурсов связано с непроизводственными потерями в установках генерации, транспортировки и распределения энергии, то остальные 70 % потерь происходят непосредственно при потреблении в жилых домах.

Особой проблемой является массовая застройка панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения, построенными в период 1950- 1960-х гг. Их объем составляет около 290 млн. м2, в которых размещается 10 % всего жилищного фонда, и в нем проживают более 15 млн. человек.

Типовые пятиэтажки проектировались и строились по нормативам полувековой давности с применением неэффективных теплоизоляционных материалов, и теплотехнические характеристики их ограждений не отвечают современным требованиям. В то же время жилые дома первого поколения возводились как сооружения первой категории капитальности с продолжительностью их эксплуатации в пределах 100-125 лет. Эти дома обладают существенными запасами несущей способности, подтвержденными многочисленными обследованиями и изысканиями. Необходимо отметить их моральный износ - планировочные решения, внешний облик зданий, эксплуатационные характеристики по тепло-, гидро- и шумоизоляции не отвечают современным нормативным требованиям и потребительским качествам.

Важнейшей частью нового этапа жилищной политики России должны стать не только новое строительство, но и реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда и в первую очередь жилых домов первых массовых серий. Реконструкция обеспечит снижение объемов выбытия жилья по ветхости, снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и архитектурного качества застройки. Реконструкция повысит стандарт потребительского качества жилья на вторичном рынке и ускорит приватизацию, сделает более плавным процесс продвижения жилищной коммунальной реформы, когда снижение затрат по расчетам за коммунальные услуги компенсирует повышение тарифов за энергопотребление.

Как показывают зарубежная практика и опыт пилотных проектов в России, ремонтно-реконструктивные работы на жилых домах могут производиться без отселения жильцов, а устройство мансардного этажа является наиболее экономически эффективным приемом воспроизводства жилищного фонда, объем которого составит 20-30 % реконструируемых жилых домов. Снос же этих домов представляет серьезную проблему не только по ее масштабу, но и по экономическим факторам, требующим отселения жителей с предоставлением нового жилищного фонда.

Реализация мер по реконструкции и модернизации жилищного фонда не только позволит поддержать жилищный фонд в удовлетворительном техническом состоянии, но и предполагает значительный социально-экономический эффект. При реконструкции не требуется нового отвода земли. Прирост дополнительной общей площади жилья в 1,5 раза дешевле, чем строительство на новой территории, на 25-40 % снижаются расходы материальных ресурсов и на создание инженерной инфраструктуры. Сокращаются расходы на отопление и горячее водоснабжение на 40-50 %. В условиях реконструкции жилищный фонд и рынок насыщаются дефицитными типами квартир. Реконструкция жилых домов, находящихся, как правило, в центральных районах города, в гуще деловой жизни, становится привлекательной и перспективной для инвесторов, желающих улучшить свое жилье, имеющееся в реконструируемых домах.

Настоящий стандарт ориентирован на решение следующих задач:

определение социально-экономической эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством при их сносе;

оценку эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;

определение технического состояния жилых зданий, подлежащих реконструкции;

повышение тепловой эффективности, комфорта и безопасности проживания, а также продление срока эксплуатации жилых зданий;

выбор архитектурно-градостроительных решений реконструкции;

определение методов ремонтно-реконструктивных работ и организационных способов производства строительных работ;

создание энергоэффективных демонстрационных зон реконструкции и модернизации жилых зданий и организация мониторинга.

Стандарт касается прав и обязанностей физических и юридических лице целью обеспечения социальных гарантий в области жилищных и имущественных прав граждан, совершенствования отношений участников реконструкции и модернизации жилищного фонда различных форм собственности.

В качестве практических материальных аналогов в приложениях А-К помещены примеры разрешительных документов исполнительных органов различных уровней, варианты архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых домов, теплозащиты ограждающих конструкций, формирования энергоэффективных демонстрационных зон, мониторинга объектов реконструкции и комплексной оценки социально-экономической эффективности реконструкции и модернизации жилых зданий.

СТАНДАРТ ОРГАНИЗАЦИИ

РЕКОНСТРУКЦИЯ И МОДЕРНИЗАЦИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1 Правовая и нормативно-техническая база

1.1 Законодательная база

Правовое регулирование отношений участников процесса реконструкции жилищного фонда на всех его стадиях осуществляется в соответствии с:

ст. 25, 40 и 72 Конституции Российской Федерации;

Гражданским кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»;

Жилищным кодексом Российской Федерации;

Градостроительным кодексом Российской Федерации;

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»;

нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации в соответствии с Федеральным законом от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»;

нормативными актами органов местного самоуправления в соответствии с Федеральным законом от 6 декабря 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

1.1.1 Для учета местных особенностей, сложившихся на территории субъекта Российской Федерации, требующих отдельных решений, не детализированных в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖКРФ), в качестве территориального правового акта, регламентирующего отношения по защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда, рекомендуется принять территориальный закон «О защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции жилищного фонда».

В указанном законе могут найти отражение вопросы прав граждан на получение информации о планируемых, проектируемых и осуществляемых мероприятиях по сохранению и обновлению объектов жилищного фонда; на участие в процессе разработки предложений и подготовки проектов до принятия акта по их реализации (социальный опрос); на независимую экспертизу проектов; на участие в обсуждении планов и проектов преобразования территории и находящихся на ней объектов жилищного фонда и элементов благоустройства.

1.1.2 Основанием для осуществления реконструкции должно являться решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (ст. 44 ЖКРФ). Так как государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 20 ЖКРФ), решение о проведении реконструкции объектов жилищного фонда должно быть с ними (собственниками) согласовано.

1.1.3 Во избежание социальных и правовых конфликтов все жители реконструируемого дома должны быть проинформированы о планируемых ремонтно-реконструктивных мероприятиях. С этой целью рекомендуется довести до сведения каждого ответственного квартиросъемщика и собственника жилья письменную информацию, в которой сообщаются:

характер планируемых мероприятий;

меры по повышению эксплуатационных качеств здания и модернизации инженерного оборудования;

организационная схема проведения реконструкции, общая продолжительность реконструктивных работ по дому в целом и по отдельным секциям, если работы проводятся по секциям.

В целях оперативности в решении вопросов рекомендуется создавать из числа жильцов дома инициативную группу, которая представляла бы интересы всех жильцов дома и участвовала в рассмотрении вопросов реконструкции, связанных с обеспечением прав всех жильцов.

1.1.4 В случае когда состояние отдельных конструкций или дома в целом угрожает жизни и здоровью людей, муниципальные власти в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также нормативными актами органов местного самоуправления и требованиями ВСН 58-88(р) вправе поставить перед собственниками жилых помещений вопрос о принятии решения по модернизации или реконструкции многоквартирного дома.

1.2 Нормативно-техническая документация

Нормативно-технической базой регулирования в сфере реконструкции жилищного фонда являются общие технические и специальные технические регламенты, действующие строительные нормы и правила и государственные стандарты РФ в области строительства, сертификаты и лицензии, территориальные нормы и правила (ТСН), методические пособия, рекомендации, положения и другие нормативные документы, приведенные в приложении Л.

1.3 Планирование реконструктивных работ

Основным направлением планирования реконструкции и модернизации жилищного фонда является подготовка федеральных, региональных и территориальных программ, которые должны быть составной частью жилищных программ.

Необходимо использовать различные формы планового начала на трех направлениях: долгосрочного планирования, планирования мероприятий и организационных мер, градостроительного планирования.

Действенной формой, сочетающей планирование объемов и финансов с планированием конкретных мероприятий, являются долгосрочные целевые жилищные программы по строительству нового и реконструкции существующего жилья, определяющие динамику роста воспроизводства жилья на федеральном и региональном уровнях.

На территориальном уровне программы реконструкции жилищного фонда должны, как правило, разрабатываться на пятилетний период при условии проведения их ежегодной корректировки в соответствии с объемами финансирования из источников всех уровней. Ежегодная программа подтверждается градостроительным планированием, включая структурный план на всю территорию местного самоуправления и адресный план на застройку нового строительства и реконструкцию жилых образований. Адресный план регулирует права и ответственность во взаимодействиях участников его реализации.

Реализация целевой программы реконструкции жилищного фонда осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ и местного самоуправления за счет местных бюджетов и привлеченных внебюджетных источников, создаваемых на местах, включая финансовые жилищные фонды, кредитно-финансовые институты, ипотечные кредиты и др. Исходя из этого, реализация программы предполагает взаимодействие органов местного самоуправления с инвестиционными компаниями, частными инвесторами и предпринимателями в рамках партнерства по консолидации государственных и частных инвестиций. Права и ответственность сторон, участвующих в процессе реконструкции жилищного фонда, определяются, с одной стороны, в соответствии с формой реализации плана и, с другой стороны, с договорными условиями.

Взаимодействие участников инвестиционного процесса при выполнении предпроектных и проектных работ, производстве реконструктивных работ осуществляется, как правило, на договорной основе. Договора, заключенные между участниками реконструкции объектов жилищного фонда, должны предусматривать защиту прав и интересов всех сторон процесса, их взаимные обязательства и санкции за невыполнение данных обязательств.

1.4 Проблема тепловой эффективности

Повышение тепловой эффективности жилищного фонда имеет многоплановый характер, включает экономические, экологические, социальные аспекты и оценивается по следующим критериям:

снижение стоимости эксплуатации жилых зданий;

уменьшение нагрузки на имеющиеся ограниченные источники тепловой энергии, развитие которых связано с крупными капиталовложениями;

повышение теплового комфорта жилых помещений и, как следствие, улучшение здоровья населения;

улучшение экологической обстановки в регионе за счет снижения вредных выбросов в атмосферу производителями теплоты, уменьшения количества шлаков и зол, требующих переработки или захоронения;

повышение экономической и потребительской привлекательности квартир в условиях интенсивного развития рынка недвижимости.

1.4.1 Работы по повышению эффективности энергосбережения подразделяются на две группы: работы, связанные с обеспечением энергоэффективности инженерных систем;

работы, связанные с энергоэффективностью здания.

Энергетическая эффективность достигается в результате системного подхода к проблеме при сочетании мер, указанных в данных группах.

1.4.2 Оптимизация и сбалансированность архитектурного и инженерного решений должны обеспечить энергоэффективность здания с учетом минимизации расходов энергии на создание теплового режима и на эксплуатационные затраты, на создание комфортных условий с рациональным распределением потока теплоты по помещениям.

1.4.3 Отопление здания является одной из главных проблем. Поэтому с самого начала проектирования архитектурное формообразование наилучшим образом должно учитывать энергетическое воздействие природы, климата в данном географическом районе, обеспечивать форму здания, его геометрию, ориентацию и типологию, выбор ограждения, остекления, организацию системы отопления и вентиляции.

1.4.4 В структуре теплопотерь современного жилого дома их наибольшая часть приходится на наружные стены и на светопрозрачные ограждения (окна, балконные двери, витражи и т.п.). Например, жилые здания в середине прошлого столетия проектировались по нормативам полувековой давности, и теплотехнические характеристики их ограждений не отвечают современным требованиям. К этому следует добавить, что теплоизоляционные материалы того времени не обладали необходимой долговечностью, давно потеряли свои качества или полностью разрушились, что усугубляет положение с теплозащитой старых домов. Фактическое приведенное сопротивление теплопередаче наружных стен Я подавляющего большинства пятиэтажек, построенных по типовым проектам, составляет 0,65-0,85 м2-°С/Вт. Согласно действующим сегодня теплотехническим требованиям этот показатель должен быть повышен в 3-3,5 раза.

1.4.5 Тепловая эффективность здания достигается не только обеспечением надлежащей теплозащиты помещений. Очень важно установить рациональный режим теплопотребления. Это возможно с помощью современных систем теплоподачи, контроля, фиксации и регулирования теплопотребления. Реализация этих мероприятий выполнима только при условии полной замены существующей однотрубной системы отопления на двухтрубную с устройством разводок и установкой приборов, позволяющих автономно устанавливать режим обогрева не только в отдельной квартире, но и в каждом ее помещении.

1.4.6 При повышении энергоэффективности зданий следует исходить из того, что техническое состояние, степень морального износа и тепловая эффективность жилищного фонда являются неразрывными стадиями одного процесса, и поэтому мероприятия по повышению теплозащиты зданий, модернизации систем отопления и горячего водоснабжения должны являться неотъемлемой частью модернизации и реконструкции жилых домов, повышения их потребительских качеств.

1.5 Инвестиционная политика и механизм ее реализации

Инвестиционная привлекательность того или иного проекта требует детального анализа множества показателей и принятия правильного решения под влиянием таких факторов, как риск, неопределенность и инфляция. Тщательно проведенный инвестиционный анализ служит основанием для инвестирования.

1.5.1 Привлечение внебюджетных источников финансирования в развитие системы реконструкции жилых домов зависит от следующих факторов:

потребности населения в доступном жилье;

финансовой возможности и готовности вложения в реконструкцию жилищного фонда населением денежных средств;

строительного потенциала для проведения реконструкции.

1.5.2 Для решения задач реконструкции имеются следующие предпосылки:

существуют законодательные и нормативные акты, определяющие юридическую и экономическую базу реконструкции;

устанавливается при помощи рыночных механизмов приемлемое соотношение стоимости жилья после реконструкции с доходами населения;

определена социальная норма площади жилья, оплата которой малообеспеченным семьям субсидируется из местных бюджетов;

осуществлена частичная приватизация жилья;

формируется механизм ипотечного кредитования;

возник ряд строительных организаций, состав которых позволяет проводить реконструктивные работы, обеспечивающие достаточный уровень качества и прибыли.

1.5.3 Инвестор осуществляет вложение денежных средств в реконструкцию, если проведение этих работ (инвестиционный проект) соответствует его целям и задачам, его финансовым и организационным возможностям, рыночному потенциалу реконструированного объекта, периоду окупаемости проекта, получению прибыли. Кроме того, оцениваются уровень риска реализации проекта, его экологическая безопасность и соответствие законодательству.

1.5.4 Эффективность инвестиционного проекта реконструкции определяется:

показателем коммерческой (финансовой) эффективности, учитывающей финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;

показателем экономической эффективности, учитывающим затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, особенно в масштабах целого города или крупного городского района.

1.5.5 Оценка предстоящих затрат и результатов при определении эффективности инвестиционного проекта реконструкции осуществляется в пределах расчетного периода, продолжительность которого принимается с учетом:

продолжительности реконструкции;

средневзвешенного нормативного срока производства работ;

достижения заданных характеристик прибыли;

условий, поставленных инвестором.

1.5.6 На стадии ТЭО инвестиционного проекта реконструкции обязательным является расчет экономической эффективности в прогнозных и расчетных ценах. Очень важно иметь в виду, что при отборе проекта местные органы власти могут быть посредником и организатором инвестиционной деятельности, оказывая инвестору ту или иную поддержку.

1.5.7 Администрация может выступить в качестве инициатора новых организационных форм инвестирования, например, став во главе создания специальных инвестиционных фондов для концентрации средств из различных источников.

1.5.8 Может создаваться консолидированный инвестиционный фонд, аккумулирующий денежные средства из следующих источников:

кредиты отечественных банков или других финансовых институтов; субсидии и ссуды органов местного самоуправления; средства бюджетов всех уровней; личные средства граждан; средства предприятий и организаций; кредиты зарубежных инвесторов;

средства от реализации готовой строительной продукции в порядке реинвестирования в реконструкцию.

1.5.9 Реализация инвестором готовой строительной продукции может осуществляться в следующих возможных вариантах:

коммерческая продажа жилья по рыночным ценам;

продажа жилья в рассрочку с процентами или без взимания процентов;

продажа жилья с первоначальным установленным взносом и последующей выплатой долга на протяжении договорного срока;

продажа жилья в рамках ипотечного кредитования;

аренда жилья с последующим выкупом;

аренда жилья без последующего выкупа;

передача жилья в распоряжение администрации для распределения по социальной норме в счет внесенной доли местного бюджета.

1.5.10 Средства заказчика при создании консолидированных инвестиций в реконструкцию могут находиться в следующих приемлемых соотношениях (в качестве варианта), %:

собственные, в том числе личные средства граждан……………….

14;

субсидии………………………………………………………………..

34;

ссуды и кредиты……………………………………………………….

27;

доходы от реализации продукции……………………………………

25.

1.5.11 Объединение инвестиционных проектов и создание на этой основе территориальной программы реконструкции жилищного фонда относятся к сфере планирования инвестиций и объемов реконструктивных работ. При формировании территориальной программы реконструкции основными критериями могут служить:

полнота реализации программы, увязка по ресурсам, исполнителям, срокам осуществления, комплекс организационно-хозяйственных, инвестиционных, проектных и строительных мероприятий; комплексность, оперативность, степень управляемости программы; доступность ресурсов; надежность потенциальных инвесторов.

1.5.12 Для реализации инвестиционных программ реконструкции целесообразно создание специальных организационных структур или поручение реализации программ уже существующим структурам. Это необходимо для организации конкурсного отбора проектов реконструкции и для четкого распределения и учета финансовых ресурсов.

2 Оценка технического состояния жилых зданий


Возврат к списку
(Нет голосов)

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться
Самые популярные документы
Новости
Все новости