ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Москва, 2006 г.
Содержание
|
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
2.1. Характеристика объекта управления
2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме
2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме
2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме
2.4.1. Технический учет многоквартирного дома
2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме
3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
3.1. Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным домом
3.2. Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом
3.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
3.4. Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья)
3.5. Управление многоквартирным домом управляющей организацией
Приложение 1
Примерная форма решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на голосование
Приложение 2
Примерный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Приложение 3
Примерная форма заявления на вступление в товарищество собственников жилья
|
Рекомендации предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений, объединениям собственников помещений, органам местного самоуправления, управляющим организациям в выборе способа управления многоквартирным домом.
В рекомендациях приведены оценка и сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление объединениями собственников помещений, либо управляющей организацией, которые позволят собственникам выбрать оптимальное управление многоквартирным домом.
Содержат порядок определения технического состояния и технического учета общего имущества в многоквартирном доме, учета земельного участка, процедуры регистрации прав на общее имущество.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1. «Рекомендации по управлению многоквартирным домом» (далее - Рекомендации) предназначены для оказания практической помощи в:
- обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;
- выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.
2. Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила содержания общего имущества), и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.
3. Рекомендации предназначены для использования собственниками помещений, объединениями собственников помещений (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями.
4. В Рекомендациях применяются следующие основные термины и понятия:
1)многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а также содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством;
2) жилое помещение - изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;
3) нежилое помещение- изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещением и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;
4) общее имущество в многоквартирном доме- имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности;
5) собственник помещения в многоквартирном доме- физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;
6) содержание общего имущества в многоквартирном доме- комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с установленными нормативными требованиями;
7) управление многоквартирным домом- деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Значения иных понятий, используемых в Рекомендациях, соответствуют определениям, приведенным в нормативных правовых актах Российской Федерации.
2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ
2.1. Характеристика объекта управления
1. В соответствии с Жилищным кодексом объектом управления является многоквартирный дом. В структуре имущества многоквартирного дома выделяются:
- имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности (далее - жилые и (или) нежилые помещения);
- имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
2. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
К общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, не являющееся частями квартир, в отношении которого отсутствуют права собственности на него отдельных физических или юридических лиц в соответствии с Жилищным кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ) и при предназначении такого имущества для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
2. В соответствии со ст. 39 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
На основании требований безопасности проживания, финансовых возможностей собственников помещений в многоквартирном доме, а также состава, технических характеристик (конструктивных особенностей, материала изготовления и т.д.) общего имущества в многоквартирном доме, данных осмотра технического состояния этого имущества, местоположения (например, в зависимости от расположения многоквартирного дома в центре муниципального образования или на его окраине, будет различаться периодичность работ по содержанию и ремонту фасада данного дома) многоквартирного дома собственники помещений определяют состав, перечень, периодичность и условия выполнения работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, с учетом выполнения требований Правил содержания общего имущества.
3. Доля каждого собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей долевой собственности на общее имущество в таком доме пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.
4. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме возможна передача в пользование некоторых объектов общего имущества.
Не могут быть переданы в пользование иным лицам объекты, передача в пользование которых делает невозможной реализацию прав собственников помещений в многоквартирном доме. К таким объектам в силу своих функциональных особенностей относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, все участки подъездных путей, пешеходных дорожек и т.д.
5. Изменение размера общего имущества в многоквартирном доме (например, реконструкция помещения с присоединением части общего имущества в многоквартирном доме) возможно только с согласия всех собственников помещений в таком доме.
2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме
1. Для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме необходим осмотр данного имущества в многоквартирном доме.
Осмотр технического состояния общего имущества в многоквартирном доме проводится в следующих случаях:
- управляющей организацией, органом управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, собственниками помещений в многоквартирном доме или уполномоченным собственниками помещений лицом на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - два раза в год для осуществления технического контроля за сохранностью и надлежащим содержанием общего имущества в многоквартирном доме;
- собственниками помещений в многоквартирном доме при принятии в управление данного дома - для принятия решения о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или отдельного его элемента за счет бюджетных средств (в случаях, если бюджетное финансирование работ по капитальному ремонту предусмотрено муниципальными правовыми актами, а для городов федерального значения - г. Москва и г. Санкт-Петербург - законодательными и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации);
- управляющей организацией, не менее чем за тридцать дней до прекращения договора управления с данной организацией и передачи обязанностей по управлению многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, одному из собственников помещений в многоквартирном доме, указанному в соответствующем решении общего собрания собственников, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме - для определения технического состояния передаваемого в управление общего имущества в многоквартирном доме и последующего установления перечня, состава и периодичности проведения работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.
2. Основным критерием для определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме является физический износ.
Уровень физического износа общего имущества в многоквартирном доме определяется в зависимости от доступности и недоступности осмотру элементов общего имущества в многоквартирном доме.
Для доступных осмотру элементов общего имущества физический износ устанавливается по результатам их осмотра и выявления признаков технического состояния, в соответствии с ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий».
Для недоступных осмотру элементов общего имущества в многоквартирном доме физический износ определяется по срокам службы данных элементов, в соответствии с разделом 4 приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
3. Результаты осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме, указываются в акте осмотра и являются основанием для принятия лицами, проводящими осмотр, решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).
4. Если фактическое состояние общего имущества в многоквартирном доме или отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, определенных постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», постановлением Госстроя России от 20.02.2004 г. № 10 «Об утверждении Критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных», ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов коммунального и социально-культурного назначения», ВСН-53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», собственники помещений в многоквартирном доме принимают решение о необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме или соответствующих его элементов.
Собственники вправе привлекать специализированные организации - экспертов для целей технического обследования, при обнаружении во время технических осмотров признаков снижения работоспособного состояния несущих конструкций и недопустимого технического состояния дома в целом для определения причин появления этих признаков и мерах по обеспечению безопасности проживания.
2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме
2.4.1. Технический учет многоквартирного дома
1. В соответствии со ст. 19 Жилищного кодекса, все многоквартирные дома подлежат государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Государственный учет предусматривает проведение технического учета жилищного фонда.
2. Технический учет жилищного фонда осуществляют организации, аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости или его территориальными органами на осуществление деятельности по технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (далее - организации технического учета и технической инвентаризации).
3. В соответствии с п.7 постановления Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», организации технического учета и технической инвентаризации обязаны осуществлять:
- техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
- контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
- информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
4. По результатам технической инвентаризации на каждый многоквартирный дом оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации*.
* До разработки Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации форм документов технического учета общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с п.5 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», применяется форма технического паспорта и порядок его оформления, определенные приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
Технический паспорт является документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства.
5. В случае отсутствия технического паспорта многоквартирного дома любой из собственников помещений такого дома вправе обратиться с заявлением на оформление технического паспорта многоквартирного дома в организации технического учета и технической инвентаризации.
6. Проведение технической инвентаризации (первичной и внеплановой), а также выдача гражданам и юридическим лицам по их заявлениям документов об объектах учета осуществляется за плату, размер и порядок взимания которой устанавливается законодательством Российской Федерации.
7. Техническая и иная документация на многоквартирный дом хранится в месте или по адресу, которые определены решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом
1. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Сведения о таком земельном участке (границы, площадь, кадастровый номер земельного участка и т.д.) указываются в техническом паспорте многоквартирного дома.
2. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, проводится без взимания платы с собственников помещений в таком доме.
С момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При установлении границ земельного участка учитываются красные линии, границы смежных земельных участков (при их наличии), естественные границы земельного участка.
3. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Обременения, существовавшие до вступления в силу Жилищного кодекса, не прекращаются с переходом права собственности на земельный участок собственникам помещений в многоквартирном доме.
Если обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается после вступления в силу Жилищного кодекса, то подобное обременение устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Споры об установлении или условиях обременения земельного участка правом ограниченного пользования разрешаются в судебном порядке.
2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме
1. Права на недвижимое имущество в многоквартирном доме подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Единый государственный реестр прав включает в себя сведения о составе имущества в многоквартирном доме, включая общее имущество в многоквартирном доме; правах и ограничениях прав на него.
Порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
За государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в размере, установленном ст.333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.
2. Государственная регистрация права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме*.
* Указанный порядок регистрации прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме действует до внесения соответствующих изменений, в соответствии с п.4 постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
3. При наличии обременения земельного участка правом ограниченного пользования другими лицами, данное право подлежит обязательной регистрации в соответствии со ст.27 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
Регистрация права ограниченного пользования земельного участка проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников помещений в многоквартирном доме или лица, в пользу которого установлено право ограниченного пользования, при наличии у него соглашения о праве ограниченного пользования земельным участком.
3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов