ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАБОТ
И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Москва, 2009 г.
Содержание
|
1. Общие положения
2. Порядок и условия определения перечня, состава и периодичности выполнения обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
3. Порядок и условия определения стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
3.1. Методы определения стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
3.2. Определение стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества ресурсным методом
3.3. Определение стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества методом аналогов
3.4. Определение стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества методом индексации
4. Рекомендации по применению расчетной стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг
Приложение 1 Состав общего имущества в многоквартирном доме
Приложение 2 Форма Акта осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме
Приложение 3 Примерный перечень технической документации на многоквартирный дом и иных, необходимых для управления многоквартирным домом документов
Приложение 4 Примерный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме
Приложение 5 Пример расчета стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений ресурсным методом
Приложение 6 Пример расчета стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений методом индексации
Приложение 7 Пример определения расходов на управление в составе единичной стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений
|
Методические рекомендации разработаны для определения стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также для осуществления контроля и оценки эффективности деятельности по управлению многоквартирным домом.
Методические рекомендации предназначены для органов местного самоуправления; управляющих организаций; объединений собственников помещений; организаций, выполняющих работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1. Общие положения
1.1. Методические рекомендации по определению стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (далее - Методические рекомендации) предназначены для оказания практической помощи в создании условий для эффективного управления многоквартирным домом.
1.2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г. № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» и другими нормативными правовыми актами.
1.3. Методические рекомендации предназначены для органов местного самоуправления. Также методические рекомендации могут применяться управляющими организациями; объединениями собственников помещений; организациями, выполняющими работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1.4. Методические рекомендации применяются для:
- определения перечня, состава, периодичности обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- определения расчетной стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
- определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, на право управления общим имуществом которого проводится открытый конкурс.
1.5. В Методических рекомендациях используются следующие понятия:
1) обязательные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - работы и услуги, выполнение которых необходимо в целях соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований законодательства; обеспечения безопасных условий проживания граждан; сохранности их имущества, постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов), и в соответствии с которыми определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения при подготовке извещения о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (далее - обязательные работы и услуги);
2) дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - работы и услуги, перечень которых предлагается участником конкурса к выполнению в составе платы за содержание и ремонт жилого помещения, на основании установленного организатором конкурса перечня, состава и периодичности выполнения дополнительных работ и услуг (далее - дополнительные работы и услуги);
3) многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме;
4) общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности и не участвующее в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта недвижимости (далее - общее имущество);
5) уровень благоустройства многоквартирного дома - наличие инженерных систем предоставления коммунальных услуг: холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе газобаллонных установок), отопления (теплоснабжения), в том числе печного отопления; оборудование лифтом и мусоропроводом, а также степень благоустройства придомовой территории;
6) конструктивные и технические параметры многоквартирного дома - показатели, влияющие на объем потребления коммунальных ресурсов (материал стен, кровли, этажность и другие характеристики многоквартирного дома);
7) степень физического износа - величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей элемента (объекта) многоквартирного дома или многоквартирного дома в целом.
8) общая площадь нежилого помещения - сумма площади всех частей такого помещения, не входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
9) единичные стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержания и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме - расходы, необходимые для выполнения отдельных обязательных и дополнительных работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, определенные на установленный измеритель (далее также - единичные стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг, единичные стоимости);
10) расчетная стоимость обязательной (дополнительной) работы или услуги - совокупность расходов на выполнение работы или услуги по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, определенных на 1 кв.м общей площади помещения в многоквартирном доме (далее - расчетная стоимость обязательной (дополнительной) работы или услуги).
Значения иных понятий, используемых в настоящих Методических рекомендациях, соответствуют определениям, приведенным в законодательных и нормативных правовых актах Российской Федерации.
2. Порядок и условия определения перечня, состава и периодичности выполнения обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
2.1. Перечень обязательных и дополнительных работ и услуг устанавливается в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из работ и услуг.
2.2. Степень благоустройства, конструктивные и технические параметры каждого многоквартирного дома, техническое состояние общего имущества определяются путем:
- анализа технической документации и иных документов, необходимых для управления многоквартирным домом;
- визуального осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме.
При необходимости, для определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме проводятся инструментальные обследования конструктивных элементов многоквартирного дома (вскрытие конструкций, взятие проб для определения качества материалов, теплотехнические и прочностные исследования).
2.3. Определение степени благоустройства, конструктивных и технических параметров каждого многоквартирного дома, технического состояния общего имущества в многоквартирном доме проводится в следующей последовательности:
- анализ технической документации и иных документов на многоквартирный дом;
- определение состава общего имущества в многоквартирном доме (примерный состав общего имущества приведен в Приложении 1);
- разработка общего плана обследования многоквартирного дома;
- проведение поэлементного осмотра общего имущества в многоквартирном доме;
- составление акта осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме (примерная форма акта осмотра элементов общего имущества в многоквартирном доме приведена в Приложении 2).
2.4. При определении степени благоустройства, конструктивных и технических параметров каждого многоквартирного дома, технического состояния общего имущества в многоквартирном доме используются сведения (справки, выписки, копии документов и прочее) из соответствующих информационных ресурсов, в том числе:
- архивы организаций, осуществляющих государственный технический учет жилищного фонда;
- единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП);
- государственный земельный кадастр;
- результаты ранее проводимых технических заключений о состоянии конструкций здания;
- данные мониторинга технического состояния жилищного фонда, включая сведения о ранее выполненных работах по капитальному ремонту многоквартирного дома;
- обращения граждан, связанные с вопросами технического состояния многоквартирного дома.
2.5. Сведения о составе и состоянии общего имущества содержатся в технической документации на многоквартирный дом.
Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
- документы (акты) о приемке результатов работы;
- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома.
Примерный перечень технической документации и иных документов, необходимых для управления многоквартирным домом, приведен в Приложении 3.
2.6. Визуальный осмотр общего имущества в многоквартирном доме проводится по элементам, входящим в его состав:
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства1;
1 Здесь и далее: при наличии документов, подтверждающих проведение в установленном порядке межевания земельного участка, присвоение ему кадастрового номера и передачу в общую долевую собственность.
- фундаменты и подвальные помещения, в том числе расположенные в подвальных помещениях котельные;
- индивидуальные тепловые пункты;
- наружные стены и все элементы фасадов, включая эркеры, лоджии, балконы, карнизы и водоотводящие устройства, крыльца и тамбуры;
- крыши, кровля и вентиляционные устройства, чердачные помещения, утеплитель чердачных перекрытий, а также коммуникации и устройства, расположенные в пределах чердака и на крыше, в том числе крышные газовые котельные.
Визуальный осмотр проводится по Правилам обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений2.
2 «СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Принят Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 № 153.
2.7. В процессе определения степени благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, технического состояния общего имущества, составляется акт осмотра общего имущества.
На основании акта осмотра общего имущества составляется акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
2.8. Перечень, состав и периодичность обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется в зависимости от степени благоустройства и технического состояния его общего имущества.
Периодичность и объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются с учетом установленных требований.
Объем работ по вывозу бытовых отходов определяется исходя из фактических показателей за предыдущий период.
2.9. Критериями отнесения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме к обязательным являются:
- обеспечение безопасных условий проживания граждан;
- соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;
- сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
- постоянная готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов).
Примерный перечень, состав и периодичность выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведен в Приложении 4.
3. Порядок и условия определения стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАБОТ И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов