Российской общество
инженеров строительства (РОИС) | Государственное
предприятие Центр научно-методического обеспечения инженерного сопровождения
инвестиций в строительстве (ГП «ЦЕНТРИНВЕСТпроект»)
Минстроя России |
ОРГАНИЗАЦИОННО-МЕТОДИЧЕСКИЙ
ДОКУМЕНТ
РЕКОМЕНДАЦИИ
по формированию инвестиционного замысла
(целей инвестирования)
1997
1.
ВВЕДЕНИЕ
Создание объекта
строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента
возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе
проектная подготовка строительства в соответствии с действующими
нормативно-правовыми документами, как правило, начинается с формирования
инвестиционного замысла (цели инвестирования), определяющего назначение и
мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (района)
размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора
(заказчика)*, источники и условия финансирования.
* Далее
"инвестор".
Наиболее распространенными
вариантами определения целей инвестирования являются:
- выбор инвестором наиболее
приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли
(дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;
- обоснование
целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестором объект и его место
строительства с определением предварительных условий и примерных
технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора;
- тоже, но с учетом
необходимости дополнительных проработок вариантов основных или дополнительных
источников финансирования инвестиционной деятельности.
На основе выполненных
исследований и экспертных проработок возможных источников финансирования,
условиях и средствах реализации поставленной цели инвестором (заказчиком)
проводится оценка возможностей (целесообразности) инвестирования и достижения
намечаемых технико-экономических показателей, а также выявление оптимальных
вариантов реализации инвестиционного замысла.
С учетом проведенных
исследований и проработок инвестор (заказчик) принимает решение о разработке
Ходатайства (Декларации) о намерениях инвестирования в строительство
предприятия, здания и сооружения, для представления его в установленном порядке
в местные органы исполнительной власти.
2.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. При формировании
инвестиционного замысла (целей инвестирования) в строительство предприятий,
зданий и сооружений** необходимо руководствоваться законодательными и
нормативными актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и
другими государственными документами, регулирующими инвестиционно-строительную
деятельность.
** Далее
"Инвестиционный замысел".
2.2. Разработка
инвестиционного замысла осуществляется с учетом условий, данных и положений,
содержавшихся в градостроительной документации, прогнозах развития территорий
(в т.ч. социальных, экологических и др.), материалах ранее проведенных
маркетинговых исследованиях и разработанных проектных материалах
объектов-аналогов, схемах развития и размещения производительных сил,
промышленных узлов, проведенных научно-исследовательских и конструкторских
разработок, и каталожных материалов, а также других информационных и данных.
2.3. Инвестиционный замысел
разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением, при необходимости, на
договорной основе проектных, проектно-строительных, консалтинговых организаций
и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право
на соответствующий вид деятельности.
Настоящий документ содержит
принципиальные, обобщенные подходы, требования и рекомендации по составу и
содержанию инвестиционного замысла (целей инвестирования).
2.4. Инвестиционный замысел
может исходить из определяемых инвестором ограничений в части:
объемов инвестирования без
конкретных условий их вложения - для выработки вариантов их наиболее рационального
использования, отвечающих условиям поставленным инвестором:
выявления возможности
вложения средств в организацию выпуска определенной продукции или оказания
услуг;
выбора наиболее приемлемых
регионов для размещения производств, для выпуска продукции или оказания услуг;
определения целесообразности
привлечения соинвестора.
2.5 Инвестиции могут
осуществляться в виде денежных средств, займов, кредитов, акций и других ценных
бумаг, лицензий, интеллектуального капитала и, в частности,
"ноу-хау", а также в виде поставок технологий и оборудования, сырья и
полуфабрикатов, комплектующих изделий и других материальных ресурсов.
2.6 В качестве инвестиций
могут также рассматриваться:
- право пользования землей и
другими природными ресурсами;
- долевое участие в
предприятиях;
- приобретение предприятий
или отдельных производств, зданий, сооружений, паев, акций, облигаций и других
ценных бумаг;
- маркетинговые услуги и
организация сбыта продукции;
- другие виды услуг
(подготовка кадров, консультационное обслуживание инвестиционного и
производственного процессов, выполнение посреднических операций и других работ
нематериального характера и т.д.).
3.
ПОРЯДОК ФОРМИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)
3.1. Инвестор, исходя из возможностей
инвестирования формирует инвестиционный замысел (цели инвестирования).
По результатам его
рассмотрения, инвестор принимает решение о целесообразности инвестирования в
строительство предприятий, зданий и сооружений.
3.2. Основным документом, регулирующим
правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность
сторон, в случае привлечения к разработке проектных, инжиниринговых организаций
и других юридических и физических лиц является договор.
Неотъемлемой частью договора
должно быть задание на разработку инвестиционного замысла*, в котором
приводятся исходные данные и требования инвестора.
* Примерный перечень
данных и требований, включаемых в задание на разработку Инвестиционного
замысла, приводится в Приложении А.
3.3. Материалы
инвестиционного замысла предназначены для:
принятия инвестором решения
о целесообразности инвестирования в строительство; выбора оптимального варианта
инвестирования и выполнения Ходатайства (Декларации) о намерениях
инвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений;
разработки элементов
бизнес-плана, для уточнения источников финансирования, привлечения
соинвесторов, заинтересованных в участии реализации инвестиционного замысла;
переговоров с федеральными и
местными органами исполнительной власти о возможности предоставления ему
субсидий, налоговых и иных льгот и др.
4.
СОСТАВ И СОДЕРЖАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ЗАМЫСЛА (ЦЕЛЕЙ ИНВЕСТИРОВАНИЯ)
4.1. Общие рекомендации по
инвестированию.
Предложения (варианты
предложений) по возможным направлениям, объемам и срокам инвестирования в
строительство и их реализации.
Предпочтительные регионы
(районы, города) размещения объектов строительства.
Характеристика
предполагаемого района (районов) размещения и потребность в земельных ресурсах.
4.2. Организационно-правовая
форма предприятия.
Предложения по организации и
структуре управления.
Трудовые ресурсы,
профессиональный и квалификационный состав.
4.3. Анализ рынка сбыта
намечаемой к выпуску продукции (оказанию услуг).
Общая характеристика
потребности (спроса) и объема производства продукции в регионе или России.
Ожидаемая доля предприятия по производству продукции в регионе или в России.
Значимость данного производства для экономического и социального развития
страны или региона.
Конечные потребители. Явится
ли предприятие монополистом в выпуске данной продукции. Характер и перспективы
спроса (равномерный или сезонный). Характеристики конкурентов. Особенности
сегмента рынка, на которые ориентируется проект, важнейшие тенденции и
ожидаемые изменения.
Потенциальные конкуренты
(указать основных производителей товара, их сильные и слабые стороны).
Оптовая цена, определяемая
исходя из сложившийся конъюнктуры на внутреннем и внешнем рынках, а также
уровня рентабельности, достаточного для поддержания стабильного финансового
состояния и платежеспособности предприятия.
Организация сбыта. Описание
системы сбыта с указанием потенциальных фирм, привлекаемых к реализации
продукта.
Ожидаемые доходы от
проведения послепродажного обслуживания.
4.4. Производственный план.
Ориентировочная мощность и
принципиальная характеристика технологических процессов (основного и
вспомогательного).
Специфические требования к
организации производства.
Состав основного оборудования,
его поставщики и условия поставок (аренда, покупка), стоимость.
Ориентировочная оценка
природоохранных мероприятий с учетом местных требований.
Сырье и материалы:
поставщики и ориентировочные цены.
Альтернативные источники
снабжения сырьем и материалами.
4.5. Финансовая и
экономическая оценка эффективности инвестиций.
Прогнозируемая
производственная программа.
Прогнозируемый расчет
выручки от реализации продукции.
Прогнозируемые
инвестиционные и производственные издержки.
Уточненные источники
финансирования и коммерческой рентабельности.
Условия и механизм расчетов.
Прогнозируемая структура
себестоимости продукции (по экономическим элементам).
Предварительный расчет
чистой прибыли и налога на прибыль (в млн. руб.).
Предполагаемое движение
потоков наличностей в период строительства и эксплуатации предприятия.
Обобщенные выводы и данные
по реализации инвестиционного замысла в строительство предприятия, здания или
сооружения (с выделением основного варианта).
Обобщенные выводы должны
одержать оценку вероятности осуществления и эффективности инвестиционного
замысла.
Данные рекомендуется
приводить в форме таблиц Приложения Б
по каждому варианту.
Приложение А
Примерный
перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку
инвестиционного замысла (целей инвестирования)
1. Объем намечаемых к
инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений
(или условия выбора направления).
2. Намечаемые источники и
условия финансирования.
3. Предполагаемая
номенклатура продукции (оказываемых услуг).
4. Предпочтительные варианты
размещения предприятия, здания, сооружения.
5. Граничные
технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта.
6. Особые условия инвестирования
(в том числе необходимость проведения расчетов в иностранной валюте).
7. Основные данные о
приоритетах инвестора, опыте инвестирования и т.п.
К заданию прикладываются
данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, привилегиях и возможностях
инвестора, которые могут быть использованы в процессе реализации намечаемого
инвестиционного проекта.
Приложение Б
Перечень
образцов расчетных и аналитических таблиц
1. Прогнозируемая производственная программа Табл. 1
2. Прогнозируемый расчет выручки от реализации
продукции Табл. 2
3. Прогнозируемые инвестиционные издержки Табл. 3
4.
Предполагаемые источники финансирования в предпроизводственный
и производственный период Табл. 4
5.
Прогнозируемая структура себестоимости продукции
(по экономическим элементам) Табл. 5
6.
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в млн. руб.) Табл. 6
7.
Предполагаемое движение потоков наличностей в период
строительства и эксплуатации предприятия Табл. 7
8. Обобщенные
данные об эффективности реализации инвестиционного
замысла в строительство предприятия, здания или сооружения Табл. 8
Таблица 1
Прогнозируемая
производственная программа
Наименов продукции | Единицы измерения | Объем производства по годам |
1-ый год | 2-ой год | №-й год |
% от проектной мощности | кол-во | % от проектной мощности | кол-во | % от проектной мощности | кол-во |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
1 | | | | | | | |
2 | | | | | | | |
3 | | | | | | | |
| | | | | | | |
Таблица 2
Прогнозируемый расчет выручки от реализации продукции
Наименов
продукции | Единицы измерения | Цена ед. | 1-ый год | №-й год |
Объем | Выручка | Объем | Выручка |
1 | | | | | | |
2 | | | | | | |
3 | | | | | | |
Всего | | | | | | |
Примечание: объем
продаж (реализации) приводится в натуральных единицах, выручка (доход) от реализации
- в денежном выражении
Таблица 3
Прогнозируемые
инвестиционные издержки
Статьи
затрат | Издержки * | Примечание |
НВ млн | ИВ тыс |
1
Земельный участок | | | |
2
Машины и оборудование | | | |
3
Производственные здания и сооружения | | | |
4
Нематериальные активы (лицензии, патенты, ноу-хау, и тп) | | | |
5
Прочие основные производственные фонды | | | |
6.
Итого затрат на основные производственные фонды | | | |
7.
Объекты жилищно-гражданского назначения | | | |
8.
Всего | | | |
Примечание
В таблице приняты обозначения:
НВ -
национальная валюта
ИВ -
иностранная валюта
___________
* По годам инвестиционного периода - строительство, освоение производства,
эксплуатация на полную мощность.
Таблица 4
Предполагаемые
источники финансирования в предпроизводственный и производственный период
(в
млн
руб)
Источники
финансирования | Предпроизводственный период годы | Производственный период годы |
1 2 t | 1 2 t |
Общая
сумма финансовых средств, в том числе: | | |
Собственные
средства инвестора | | |
Внутрихозяйственные
резервы предприятия | | |
Привлеченные
финансовые средства | | |
Таблица 5
Прогнозируемая структура себестоимости продукции (по экономическим
элементам)
Экономические
элементы | Сумма
(тыс
руб) | Уд вес элемента, % |
1.
Материальные затраты, в тч по основным видам
сырья и материалов | | |
2
Затраты на оплату труда | | |
3
Налоги от оплаты труда | | |
4
Отчисления на социальные нужды | | |
5
Накладные расходы | | |
6
Амортизация основных фондов | | |
7
Налоги на имущество предприятия | | |
8
Прочие затраты | | |
ИТОГО: | | |
Таблица 6
Предварительный расчет чистой прибыли и налога на прибыль
(в
млн. руб)
Показатели | Годы |
1 2 t |
1
Выручка (валовой доход) от реализации продукции, в т.ч. налог на добавленную
стоимость (НДС) | |
2.
Выручка от реализации продукции без НДС | |
3.
Затраты на производство реализованной продукции | |
4.
Прибыль (+), убыток (-) от вне реализованных операций | |
5
Балансовая прибыль | |
6
Налоги | |
7
Чистая прибыль (нарастающим итогом) | |
8
Чистая дисконтированная прибыль | |
9
Дисконтированная рентабельность | |
Таблица 7
Предполагаемое движение потоков наличностей в период строительства и
эксплуатации предприятия
Стадия
инвестиционного периода | Строительство | Освоение производства | Эксплуатация на полную мощ. |
Производственная программа | 0 | 55% 75% 80% | 100% |
А. Приток наличностей | | | |
1.
Собственные ресурсы и внутрихозяйственные резервы | | | |
2
Привлеченные средства | | | |
3
Выручка от реализации продукции | | | |
В.
Отток наличностей | | | |
1
Капитальные вложения | | | |
2.
Себестоимость реализованной продукции | | | |
3.
Налог на прибыль | | | |
4.
Прочие расходы | | | |
Превышение доходов над
расходами (+), дефицит (-).
Таблица 8
Обобщенные данные
об эффективности реализации инвестиционного замысла в строительство
предприятия, здания или сооружения
Показатели | Варианты |
А Б В Г |
1.
Показатели эффективности с точки зрения интересов предпринимателя: | |
1.1.
Чистая прибыль (доход) | |
1.2.
Годовая рентабельность КВ | |
1.3.
Среднегодовая рентабельность КВ | |
1.4.
Срок окупаемости КВ | |
1.5.
Интегральный эффект | |
1.6.
Внутренняя норма рентабельности затрат на создание и эксплуатацию предприятия | |
ВЫВОДЫ:
Основные выгоды
(преимущества) вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Основные недостатки
вариантов решений по реализации инвестиционного замысла
Общий вывод
СОДЕРЖАНИЕ
1. Введение. 1
2. Общие положения. 1
3. Порядок формирования инвестиционного замысла (целей инвестирования)2
4. Состав и содержание инвестиционного замысла (целей инвестирования)3
Приложение А Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку инвестиционного замысла (целей инвестирования)4
Приложение Б Перечень образцов расчетных и аналитических таблиц. 4
Комментарии (0)
Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться