— Все документы — Разъяснения специалистов — OЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО (МОРАЛЬНОГО) УСТАРЕВАНИЯ ЗАДНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

OЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО (МОРАЛЬНОГО) УСТАРЕВАНИЯ ЗАДНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

OЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО (МОРАЛЬНОГО) УСТАРЕВАНИЯ ЗАДНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

OЦЕНКА ФУНКЦИОНАЛЬНОГО (МОРАЛЬНОГО) УСТАРЕВАНИЯ ЗАДНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Содержание:

Природа и сущность функционального устаревания.

Виды функционального (морального) устаревания зданий, сооружений и их помещений

Методики расчета функционального устаревания

Примеры расчета функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание (УФУ)

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ№ 1

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 2

ЛОКАЛЬНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ № 3

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ)

В Российской Федерации, как и в г. Санкт-Петербурге, здания и сооружения проектировались и строились в разные года и столетия. В обозримых интервалах исторического периода жизнедеятельности человечества действовали разные нормы и правила строительства, технологии строительного производства, исповедовалась различная эстетика, дизайн, менялись вкусы, взгляды, архитектурный стиль и т.п. В связи с этим, в настоящее время существующие объекты недвижимости, в большинстве своем, имеют явное функциональное (моральное) устаревание.

Прежде чем перейти к рассмотрению данного вопроса, хочется сделать небольшую ремарку в отношении используемой терминологии в различных статьях, книгах, и непосредственно самими оценщиками. Зачастую используется термин «функциональный износ»1что, на мой взгляд, не корректно и не отражает самой сути процесса. В этой связи, возникает вопрос, может ли сама «функция» «изнашиваться»? Ответ напрашивается сам собой, функция может только «стареть» (устаревать), т.е. функциональное назначение объекта перестало соответствовать определенным критериям и показателям (рынку недвижимости, эргономическим, нормативным требованиям и т.п.) в силу ряда объективных факторов. Поэтому правильно и корректно использовать термин «функциональное (моральное) устаревание».2

Функциональное (моральное) устаревание объекта опенки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.

Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки-величина характеризующая степень несоответствия основных параметров эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).3

1 Большой Энциклопедический Словарь: Износ- изменение размеров, формы, массы технического объекта или состояния его поверхности вследствие остаточной деформации от постоянно действующих нагрузок либо из-за разрушения поверхностного слоя при трении.

2См. например,

1. «The Appraisal of Real Estate», eleventh edition, Appraisal Institute, 875 North Michigan Avenue Chicago, Illinois 60611-1980 - настраницах 387-395 (Functional Obsolescence = ФункциональноеУстаревание).

2. Толковый словарь В. Даля - Функция ж. математически обозначенье действий над количествами. | Физиол. отравленье членами тела своих действий.

3. Большой Энциклопедический Словарь:

Функция (от латинского «functio» - исполнение, осуществление):

1) Деятельность, обязанность, работа; внешнее проявление свойств какого-либо объекта в данной системеотношений (например, Функция органов чувств, Функция денег).

2) Функция в социологии - роль, которую выполняет определенный социальный институт или процесс по отношению к целому (например, Функция государства, семьи и т. д. в обществе).

3)Назначение, роль (иногда и значение) языковой единицы или элемента языковой структуры (лингвистическое).

Функция (математическая):

1) Зависимая переменная величина.

2) Соответствие y = f(x)между переменными величинами, в силу которого каждому рассматриваемому значению некоторой величины x(аргумента, или независимого переменного) соответствует определенное значение другой величины у(зависимой переменной, или функции). Такое соответствие может быть задано различным образом, например формулой, графически или таблицей (типа таблицы логарифмов). С помощьюФункции математически выражаются многообразные количественные закономерности в природе.

3 см. «Международные стандарты оценки», «Европейские стандарты оценки».

Природа и сущность функционального устаревания.

В процессе проектирования и строительства, каждое здание и сооружение наделяется комплексом свойств, учитывающие их функциональное назначение и которые объединяются в интегральное понятие - Параметры Эксплуатационного Качества (ПЭК)здания или сооружения, причем эти свойства должны обеспечиваться в течение всего их срока службы при постоянном воздействии различных эксплуатационных нагрузок, техногенных и природно-климатических факторов.

Параметры Эксплуатационных Качеств- научно-обоснованные эксплуатационно-технические характеристики конкретного материала, элемента, конструкции, инженерного оборудования, технических систем, среды обитания и т.п., а также их совокупность.

К параметрам эксплутационных качеств зданий и сооружений относятся:

надежность зданий и сооружений- определяется их безотказностью (безопасностью) в работе; долговечностью, прочностью, устойчивостью, взрывобезопасностью, пожаробезопасностъю, огнестойкостью, ремонтопригодностью и другими показателями;

комфортность (гигиеничность) среды,замкнутой ограждающими конструкциями - определяется температурно-влажностным режимом помещений, чистотой воздушной среды, зрительным и звуковым комфортом;

функциональная комфортность, определяется удобством деятельности и пребывания людей в зданиях и сооружениях, с объемно-планировочной гармоничностью структуры и планировки помещений с учетомэргономических требований;

эстетичность зданий (сооружений) - определяется их художественной выразительностью, отделкой и архитектурным решением.

Это далеко не полный перечень Параметров Эксплуатационных Качеств зданий.

Вышеперечисленные свойства строительных элементов (конструкций) позволяют получить только качественные оценки зданий и сооружений. Для получения количественных оценок и придания зданиям и сооружениям тех или иных свойств, служат эксплуатационно-технические характеристики, которыми наделяются конкретные строительные элементы (конструкции), узлы, детали и места сопряжений, а также и все здание целиком.

Например, комфортность определяется тепло-влажностным режимом помещений. Тепло-влажностный режим определяется температурой и относительной влажностью внутреннего воздуха помещений, которые в свою очередь определяются теплопроводностью, тепловой инерцией (массивностью), воздухопроницаемостью и влажностью ограждающих конструкций (стен), а также перепадом температур между наружной и внутренней поверхностями ограждающих конструкций и т.д.

В целом в зданиях и сооружениях необходимо различать Физическуюи Функциональную (Моральную)Долговечность, которые предопределяются Параметрами ЭксплуатационныхКачеств(эксплуатационно-техническими характеристиками).Ниже в таблице показаны примеры соотнесения качественных и количественных характеристик, определяющие физическую и функциональную долговечности зданий и сооружений. Таких показателей существенно больше и они устанавливаются строительными нормами и правилами (физическая долговечность) и различными требованиями (функциональная долговечность). Функциональная долговечность определяется документами (нормами проектирования, нормалями планировочных элементов), которые задают минимально необходимые эргономические, санитарно-гигиенические, экологические требования и т.п.

Таблица № 1

Примеры соотнесения показателей физической и функциональной долговечности

ФИЗИЧЕСКАЯ ДОЛГОВЕЧНОСТЬ (физический износ)

ПЭК

ЭТХ

прочность

несущая способность

деформативность

прогиб

герметичность

коэффициент проницаемости (по жидкости и газам);

теплозащита

коэффициент теплопроводности, температура

акустические свойства

коэффициент звукопроводности

ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ (МОРАЛЬНАЯ) ДОЛГОВЕЧНОСТЬ

(функциональное (моральное) устаревание)

КРИТЕРИИ

ПОКАЗАТЕЛИ

комфортность

Тёпло-влажностный режим

соответствие технологического процесса в здании современным требованиям

эргономические, санитарно-гигиенические, наличию предельно допустимых концентраций в среде обитания и материалах и т.п.

архитектурные критерии (красота, эстетика, дизайн, интерьер и т.п.)

экспертная оценка (бальная или иная)

планировка помещений, зданий

например, площади помещений и их функциональная взаимосвязь, соотношение площадей

габариты; и т.п.

например, высота помещения

При определении величины функционального устаревания всегда необходимо ответить на вопрос: «Какому критерию (показателю) не соответствует конкретный конструктивный элемент (помещение, здание) и в чем это конкретно выражается?» и только после этого можно приступать к процедуре расчета самой величины. Некоторые из этих критериев и показателей в качестве примеров рассмотрим далее по ходу изложения материала.

Критерии оценки4- установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

4СП 13-102-2003. Свод правил по проектированию и строительству. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Принят и рекомендован к применению в качестве нормативного документа в Системе нормативных документов в строительстве постановлением Госстроя России от 21 августа 2003г. № 153.

Рассмотрим определение функционального (морального) устаревания на примере одного из материальных активов, а именно объектов недвижимости при их оценке, как одной из наиболеесущественнойсоставляющей всехматериальных активов любого предприятия.

Для удобства изучения основных видов функционального устаревания зданий и сооружений проведем их классификацию в соответствии, с которой и будет осуществлено их дальнейшее рассмотрение. На схеме № 1 представлена обобщенная классификация основных видов функционального устаревания.


Схема № 1. Основные виды функционального устаревания.


Возврат к списку
(Голосов: 1, Рейтинг: 2.93)

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться
Самые популярные документы
Новости
Все новости