— Все документы — Директивные письма, положения, рекомендации и др. — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ РОССИИ)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ
ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
И ОПРЕДЕЛЕНИЮ СРОКОВ ОКУПАЕМОСТИ ЗАТРАТ

Москва 1998

Методические рекомендации разработаны АО «Центр информации и экономических исследований в стройиндустрии - ВНИИЭСМч», при участии Управления архитектуры Госстроя России.

Авторский коллектив: к.х.н. Л.С. Баринова, к.э.н. Л.Н. Авдеева, д.э.н. В.П. Стороженко, инж. С.Г. Авдеев.

Настоящие Рекомендации входят в пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России и содержащий следующие документы:

- Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем;

- Методические рекомендации по реконструкции и модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий;

- Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат;

- Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности;

- Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов;

- Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий.

- Изменение № 3 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (в части капитального ремонта и реконструкции жилых зданий);

- Изменение № 1 СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (в части реконструируемых и капитально ремонтируемых зданий).

СОДЕРЖАНИЕ

1. Введение. 2

2 Назначение и область применения методических рекомендаций. 2

3. Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий. 3

4. Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов. 3

5. Расчет оценочного срока окупаемости инвестиционных затрат. 7

6. Расчет стоимости жизненного цикла здания. 7

7. Определение схемы инвестирования реконструкции существующего фонда жилых зданий.9

8. Частные случаи расчета срока окупаемости инвестиционных затрат на реконструкцию.. 10

9. Расчет финансовой эффективности реконструкции. 14

Приложение 1Термины и определения, использованные в Методических рекомендациях. 15

Приложение 2Справка пользователя для программы расчета оценочной экономической эффективности реконструкции жилых зданий экспресс-методом.. 15


1. Введение

Важнейшим направлением в решении жилищной проблемы в современных условиях, в связи с нарастанием объемов морального и физического износа устаревшего жилищного фонда Российской Федерации и огромной потребности в жилье населения страны, является реконструкция устаревшего жилого фонда.

Жилищный фонд Российской Федерации в 1997 г. составлял около 2,7 млрд. кв. м общей площади. Его техническое состояние характеризуется увеличением доли жилья с износом более 40 %, что объясняется не только снижением темпов ввода нового строительства, но и вывода из эксплуатации ветхого жилья. Значительную долю этого фонда, порядка 25 млн. кв. м, составляют пятиэтажные дома постройки конца 50-ых - начала 60-ых годов. За 40 лет их эксплуатации наступил не только их моральный, но и физический износ.

Снос и реконструкция этих домов представляет серьезную проблему для строителей не только по своим масштабам, но и по технической сложности ее решения.

Зарубежный опыт реконструкции существующего жилого фонда с применением новых технологий, позволяющих производить реконструкцию жилого дома без выселения жильцов, увеличивать его этажность и осуществлять ремонт здания на средства, полученные от продажи квартир, свидетельствует о возможности получения дополнительного жилья с меньшими финансовыми затратами, чем это потребовало бы новое строительство.

Необходимым этапом разработки проекта реконструкции жилых зданий наряду с техническим обследованием микрорайона жилого массива, его масштабов, технического состояния, объема реконструкции с целью улучшения теплотехнических характеристик жилых домов и условий проживания, снижения ресурсопотребления, а также объема реконструкции с приростом дополнительных площадей за счет надстройки новых этажей и устройства мансард, должен быть этап оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий.

2 Назначение и область применения методических рекомендаций

2.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) содержат систему показателей, критериев и методов оценки эффективности реконструкции жилых зданий с целью проведения экономического анализа при определении путей решения жилищной проблемы.

2.2. Рекомендации предназначены для:

- органов управления федерального, регионального и местного уровня;

- инвесторов;

- разработчиков инвестиционных проектов;

- проектных, конструкторских и научно-исследовательских организаций, предприятий и объединений и других участников разработки и реализации инвестиционных проектов реконструкции жилищного фонда, а также лиц и предприятий, осуществляющих экспертизу таких проектов.

2.3. Рекомендации ориентированы на решение задач:

- оценки народно-хозяйственной эффективности реконструкции жилых зданий в сравнении с новым строительством;

- оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции жилых зданий в процессе их разработки;

- сравнения вариантов проекта.

2.4. В основу разработки Рекомендаций положены «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования» (утверждено Госстроем Российской Федерации, Министерством финансов Российской Федерации и Госкомпромом России от 31 марта 1994 г. № 7-12/47), а также основные принципы и сложившиеся в мировой практике подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, адаптированных для современных условий функционирования экономики в России. Главными их них являются:

- определение эффекта посредством сопоставления предстоящих затрат и результатов на реализацию проекта;

- приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям соизмеримости по их экономической ценности.

Рекомендации ориентированы на использование вычислительных систем, реализующих изложенные в них методы.

3. Методологические основы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий

3.1. Проекты реконструкции существующего жилищного фонда, как правило, затрагивают региональные и муниципальные интересы и выходят за рамки интересов участников отдельных инвестиционных проектов. Целью реконструкции является приведение существующего устаревшего морально и физически жилищного фонда в соответствие социальным и техническим нормам, стандартам и условиям проживания, а также в случае технической возможности и социальной необходимости, увеличение количества общей площади жилья реконструируемых домов путем надстройки дополнительных этажей или устройства мансард.

3.2. Оценку эффективности реконструкции многоквартирных жилых зданий существующего фонда необходимо производить исходя из двух аспектов: определения относительной (сравнительной) эффективности реконструкции в сравнении с новым строительством и экономической эффективности инвестированного капитала для конкретного строительного проекта. С этой целью следует применять последовательное использование двух методов:

- народно-хозяйственной эффективности;

- финансовой эффективности.

3.3. Система показателей народно-хозяйственной эффективности позволяет производить комплексную оценку экономической эффективности с учетом социальных последствий и затрат, связанных с социальными мероприятиями.

3.4. Система показателей строится на определении относительной технико-экономической эффективности реконструкции жилого здания и отражает соотношение всего комплекса затрат, связанных с проведением реконструкции и результатов, которые достигаются в результате выполнения строительно-монтажных и ремонтных работ.

3.5. Альтернативным вариантом реконструкции устаревшего жилищного фонда является его снос и строительство нового здания на освободившейся территории, поэтому относительная экономическая эффективность реконструкции рассчитывается в сравнении с новым строительством.

3.6. Оценка экономической эффективности реконструкции производится лишь для тех типов домов, которые подлежат реконструкции по техническому состоянию.

3.7. Оценка предстоящих затрат и результатов осуществляется в пределах расчетного периода (горизонта расчета).

4. Методы и последовательность оценки эффективности реконструкции жилых домов


Возврат к списку
(Нет голосов)

Комментарии (0)


Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться
Самые популярные документы
Новости
Все новости