Центробанк призывают ужесточить надзор за финансированием индивидуального жилищного строительства через эскроу-счета
28.09.2026
Ассоциация «Гильдия профессиональных риелторов» направила в Центробанк запрос о проверке механизма проектного финансирования при возведении частных домов, где применяются эскроу-счета, о чём сообщает РИА Недвижимость.
Предлагается установить единый стандарт для банков в подобных операциях. Если кредитная организация уже одобрила условия финансирования проекта, а подрядчик успел подписать соглашения с заёмщиками, то изменение этих условий должно допускаться только в исключительных ситуациях. Риелторы считают необходимым заранее прописать чёткие объективные причины, позволяющие корректировать договорённости. К ним относятся резкое ухудшение финансового положения строительной компании, изменение характеристик самого проекта или выявление ложных данных, предоставленных одной из сторон.
Кроме того, выдвинуто требование, согласно которому банки обязаны предварительно сообщать подрядчику все данные о конечной стоимости займа. Планируется утвердить список требуемых бумаг, а также автоматически фиксировать дату их подачи, что позволит усилить надзор за раскрытием информации по счетам эскроу.
Екатерина Шенгель, возглавляющая ассоциацию, отмечает, что речь вовсе не о том, чтобы урезать банкам возможности управления кредитными угрозами. С точки зрения риелторов, условия финансирования обязаны быть прозрачными для подрядчика ещё на этапе, предшествующем подписанию договора и взятию на себя обязательств по возведению жилья. Шенгель также указала, что в перспективе Центробанк планирует активнее внедрять эскроу-счета в сфере индивидуального строительства. Чтобы это осуществить, требуется устранить схемы, которые повышают зависимость строительных компаний от банковских структур и могут спровоцировать рост затрат на строительные работы.
Строительные компании, возводящие частные дома в рамках семейной ипотеки с эскроу-счетами, всё чаще сталкиваются с корректировкой условий кредитования уже после подписания соглашения, как отмечают игроки рынка. Нередки ситуации, когда банк изначально одобряет проектное финансирование под 1-3% годовых, однако позднее предлагает перезаключить договор, где ставка достигает уже 8% годовых. Для подрядчиков критически важно сохранять первоначальную ставку, подчёркивает Шенгель. Если была достигнута договорённость о финансировании под 1-3%, компания закладывает эти параметры в расчёт экономики проекта и фиксирует цену в контракте. При повышении ставки до 8% подрядчик лишён возможности переложить возникшую разницу на стоимость дома. Учитывая, что маржинальность подобных проектов обычно колеблется в пределах 10-15%, даже такое изменение условий может оказаться решающим и привести к серьёзным финансовым последствиям.
Екатерина Шенгель считает, что эскроу-счета являются востребованным механизмом, необходимым для рынка. Вместе с тем, по словам специалиста, недопустимо выстраивать систему защиты интересов заказчика таким образом, чтобы подрядчик оказался в полной зависимости от конкретного банка, предоставляющего финансирование.
