ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Москва, 2005 г.
Содержание
|
1. Общие положения
2. Порядок и условия определения расходов по управлению многоквартирным домом
3. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
4. Порядок и условия определения расходов на капитальный ремонт
5. Определение платы за содержание и ремонт жилого помещения
Приложение 1
Пример расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения
|
Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом РФ и предназначены для определения платы за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Могут применяться собственниками жилых помещений, различными объединениями собственников жилых помещений (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями и хозяйствующими субъектами, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилых помещений.
Рекомендации разработаны Центром муниципальной экономики и права при участии Администраций городов Белгород, Коряжма, Нижневартовск, Сургут, Томск и Петропавловск-Камчатский.
1. Общие положения
1.1. «Методические рекомендации по определению платы за содержание и ремонт жилого помещения» (далее - Методические рекомендации) предназначены для определения платы за содержание и ремонт жилого помещения (помещения), включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (далее - содержание и ремонт жилого помещения).
1.2. Методические рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и другими нормативными правовыми актами, и могут применяться собственниками жилых помещений (помещений), различными объединениями собственников жилых помещений (помещений) (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями и хозяйствующими субъектами, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилых помещений (помещений).
1.3. В Методических рекомендациях используются следующие основные термины и понятия:
1) плата за содержание и ремонт жилого помещения - расходы, вносимые собственником (нанимателем) жилого помещения (помещения) за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенные соразмерно общей площади жилого помещения (помещения), принадлежащего собственнику (занимаемого нанимателем).
2) управление многоквартирным домом - деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
3) содержание общего имущества в многоквартирном доме - комплекс работ по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям многоквартирного дома и техническому надзору за его состоянием;
4) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - работы по систематическому и своевременному предохранению, частей общего имущества в многоквартирном доме от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранению мелких повреждений и неисправностей;
5) капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме - это замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций многоквартирного дома, его инженерно-технического оборудования в связи с физическим износом и разрушением.
6) жилое помещение - это жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;
7) общее имущество в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями жилого помещения и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке;
8) собственник помещения в многоквартирном доме - физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением (помещением), в соответствии с его назначением и пределами его использования;
1.4. Методические рекомендации предусматривают, что расчетная величина стоимости работ по содержанию и ремонту жилого помещения (помещения), как правило, является базовой при проведении конкурсов по отбору управляющей организации и хозяйствующих субъектов, осуществляющих работы по содержанию и ремонту жилого помещения.
1.5. В Методических рекомендациях размер и состав расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме зависит от стандарта эксплуатации (перечня, состава и периодичности выполняемых работ).
1.6. Стандарт эксплуатации устанавливается собственниками жилых помещений (помещений) с учетом правил содержания общего имущества в многоквартирных домах, установленных Правительством Российской Федерации.
1.7. При формировании стандарта эксплуатации учитываются: конструктивные и объемно-планировочные решения многоквартирного дома, срок эксплуатации, степень его износа, характеристика и оборудование придомовой территории и другие факторы (стандарт жилища). К числу основных показателей, характеризующих стандарт жилища, можно отнести: этажность, процент физического износа, тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов), характеристика придомовой территории и расположенные на ней объекты внешнего благоустройства, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме.
Этажность многоквартирного дома определяет наличие видов инженерного оборудования (лифты, системы дымоудаления, мусороудаления и др.) в многоквартирном доме и, как следствие, перечень работ по содержанию и ремонту соответствующего внутридомового инженерного оборудования.
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и многоквартирного дома в целом понимается утрата ими первоначальных технико-экономических качеств (прочности, надежности, устойчивости и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. От уровня физического износа зависит перечень работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов и внутридомового инженерного оборудования.
В зависимости от типа многоквартирного дома (материала конструктивных элементов) можно выделить четыре основные группы многоквартирных домов:
Iгруппа - многоквартирные дома каменные особокапитальные (фундаменты каменные и бетонные, стены каменные (кирпичные) и крупноблочные, перекрытия железобетонные);
IIгруппа - многоквартирные дома каменные обыкновенные (фундаменты каменные, стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные, перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные), а также каменные своды по металлическим балкам);
IIIгруппа - многоквартирные дома каменные облегченные (фундаменты каменные и бетонные, стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника, перекрытия деревянные, железобетонные или каменные по металлическим балкам);
IVгруппа - многоквартирные дома деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные сырцовые (фундаменты ленточные бутовые, стены рубленные, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия деревянные).
Тип многоквартирного дома (материал конструктивных элементов) определяет перечень работ по ремонту конструктивных элементов.
Характеристика придомовой территории и расположенные на ней объекты благоустройства, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, определяют перечень работ по благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории многоквартирного дома.
После определения состава общего имущества в многоквартирном доме собственники устанавливают перечень, состав и периодичность работ по его содержанию и ремонту.
1.8. При определении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений рекомендуется применять базовый стандарт эксплуатации.
Базовый стандарт эксплуатации включает перечень, состав и периодичность работ по содержанию и ремонту конструктивных элементов, инженерных систем многоквартирного дома, благоустройству и обеспечению санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования, без которых невозможно полноценное проживание в нем. Такие работы обеспечивают удовлетворение требований и запросов собственников, нанимателей жилых помещений по уровню комфортности, безопасности проживания, этике обслуживания и поддержание состояния конструктивных элементов здания и его инженерной инфраструктуры.
Базовый стандарт эксплуатации определяется в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и другими документами органов государственной власти Российской Федерации.
Иные стандарты эксплуатации могут включать, кроме перечня и состава работ по базовому стандарту дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта проживания (например, охрана многоквартирного дома), улучшенного санитарного состояния придомовой территории и мест общего пользования многоквартирного дома и т.п.
2. Порядок и условия определения расходов по управлению многоквартирным домом
2.1. Основными целями управления многоквартирным домом являются: обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
2.2. В соответствии с Жилищным кодексом, собственники помещений в многоквартирном доме выбирают на общем собрании один из следующих способов управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление собственниками жилых помещений (помещений) в многоквартирном доме;
• управление объединением собственников жилых помещений (помещений) (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом);
• управление юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющей организацией).
Если способ управления многоквартирным домом не был выбран или реализован собственниками помещений, органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по выбору управляющей организации, в соответствии с Порядком проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным жилым домом, установленным Правительством Российской Федерации. По результатам проведенного конкурса, собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.
2.3. Основными функциями управления многоквартирным домом вне зависимости от способа управления являются:
2.3.1. Договорно-правовая деятельность:
• заключение договоров на управление, работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставление коммунальных и других видов услуг;
• применение мер гражданско-правовой ответственности в случае нарушения договорных обязательств;
• иная, связанная с договорно-правовой, деятельность по управлению многоквартирным домом.
2.3.2. Технический контроль и планирование:
• планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• контроль за выполнением работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
• иная, связанная с техническим контролем и планированием, деятельность по управлению многоквартирным домом.
2.3.3. Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания многоквартирного дома, включая организацию работ по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.
2.3.4. Финансово-экономическая деятельность:
• осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
• организация расчета, учета и приема платежей за предоставленные жилищно-коммунальные и иные услуги;
• иная, связанная с финансово-экономической, деятельность по управлению многоквартирным домом.
2.3.5. Работа с гражданами, проживающими в многоквартирном доме:
• прием жалоб, заявок и обращений по вопросам связанным с качеством предоставляемых услуг и т.д.;
• работа по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные и иные виды услуг;
• своевременное предоставление информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в том числе - об изменении размера оплаты предоставляемых услуг;
• иная деятельность по управлению многоквартирным домом.
2.4. Расходы на управление многоквартирным домом осуществляются на возмездной основе и включают:
2.4.1. Расходы на оплату труда и отчисления на социальные нужды работников, занятых управлением многоквартирным домом;
2.4.2. Расходы на содержание и эксплуатацию административных помещений, включая расходы на аренду помещений, коммунальные услуги и т.д.;
2.4.3. Другие расходы, связанные с управлением многоквартирным домом (почтовые, телефонные расходы, расходы на содержание и эксплуатацию вычислительной, копировальной и другой оргтехники, расходы на приобретение программного обеспечения, канцелярских принадлежностей, заказ отчетности и других документов, технической литературы и т.д.)
2.5. Выбранный способ управления многоквартирным домом определяет перечень, состав и размер расходов на управление.
3. Порядок и условия определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме
— Все документы — Нормативные документы ЖКХ — МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Городом с самыми дешевыми квартирами в новостройках оказался Воронеж
Аналитик Гутман: период с мая по июль является лучшим периодом для продажи дачи
«МК»: в России не отменят льготную ипотеку
Аренда квартир в Москве подешевела на 10 %
Вице-премьер Хуснуллин: ставка по ипотеке должна быть пять процентов