Распоряжение 561-РМ ПОЛОЖЕНИЕ О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКВЕ

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

О ЕДИНОМ ПОРЯДКЕ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНОЙ 

ПОДГОТОВКИ СТРОИТЕЛЬСТВА В МОСКВЕ

Москва 1995

Положение разработано в соответствии с Законами Российской Федерации о градостроительстве, землепользовании, охране окружающей среды, постановлениями правительства Российской Федерации и правительства Москвы, в также рекомендациями Минстроя Россия по вопросам архитектуры и строительства и обязательно для всех участников предпроектной, проектной и строительной деятельности вне зависимости от их ведомственной принадлежности, форм собственности и источников финансирования.

Редакционная комиссия:

Асцатуров В.Н. (Москомзем), Вавахин Л.В. (Москомэкспертиза), Воронин А.Л. (Мосгосэкспертиза), Гурецкий Ю.А. (АО «Москапстрой»), Карганов В.Б., (АО «Моспроект-1»), Катаева Н.Н. (Комплекс перспективного развития города), Оболенский Н.В. - отв. ред. (Мосгосэкспертиза), Посохлин М.М. (АО «Моспроект-2»), Рослях Ю.В. (Департамент перспективного развития города), Савин И.В. (Главгосэкспертиза РФ), Стейская В.В. (АО «Моспроект»), Юсин Г.С. (НИиПИгенплана).

Использованы материалы:

Москомархитектуры, Мосгосэкспертизы, АО 'Моспроект-1", Главгосэкспертизы РФ, СНиП, ВСН 38-82,ВСН 2-85.

Положение подготовлено к утверждению Отделом первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города. Ответственный исполнитель; Бачурина С.С.

Внесено: Мосгосэкспертизой и Москомархитектурой

Утверждено: распоряжением Мэра Москвы от 11.11.94 г. № 561-РМ

Срок введения в действие 1.01.95 г.

СОДЕРЖАНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ

Настоящее положение разработано на основе многолетнего опыта предпроектной и проектной подготовки и осуществления строительства (нового строительства, реконструкции, реставрации и расширения объектов любого назначения) в Москве с учетом действующих Законов Российской Федерации, нормативных и инструктивных документов в области архитектуры и строительства, утвержденных правительствами Российской Федерации и Москвы.

Необходимость такого документа продиктована изменившимися за последние годы правовыми градостроительными и земельными отношениями, условиями проектирования, согласования иутверждения проектов для строительства, инвестирования и эксплуатации градостроительных, архитектурных, инженерных и транспортных объектов, требованиями учета в этой области развивающихся рыночных отношений, современного отечественного и зарубежного опыта, а такжемногочисленными рекомендациями инвесторов и специалистов.

Важнейшей статьей дохода в городской бюджет в условиях рынка должны стать поступления от операций с недвижимостью и земельными участками. Цена земельного участка складывается на базе двух основных показателей:

- местоположение участка;

- назначение объекта.

Возможности застройки любого земельного участка выявляются в процессе проектных проработок.

В целях активизации деятельности отечественных и зарубежных инвесторов на рынке недвижимости правительство Москвы способствует повышению эффективности инвестиций потенциальных застройщиков на всех этапах инвестиционно-строительной деятельности. Проведение комплекса проектно-изыскательских работ является определяющим этапом инвестиционно-строительной деятельности дляинвестора.

Положение затрагивает основные процессы, связанные с предпроектной и проектной подготовкой строительства, предоставлением для этого земельных участков, получением исходно-разрешительнойдокументации, и имущественными отношениями физических и юридических лиц.

Положение разработано Мосгосэкспертизой и Москомархитектурой при участии Москомзема,Москомимущества, АО Москапстроя, Госсанэпидемнадзора, Москомприроды, Мосгорпожнадзора,Департамента строительства и Департамента перспективного развития города.

1.1. В настоящем документе использованы следующие основные понятия и терминология:

Исходно-разрешительная документация (ИРД) - изначальная документация, позволяющаязаказчику заключить договор с проектной организацией на проектирование градостроительного илиархитектурно-строительного объекта.

Градостроительный объект (ГСО) - объект градостроительной деятельности по макропространственной организации экологически комфортной среды на территориях страны, еерегионов, городов и его административно-территориальных образований (округов, районов,микрорайонов, кварталов, промзон).

Архитектурно-строительный объект (АСО) - локальный объект архитектурно-строительной деятельности по микропространственной организации экологически комфортной среды в здании илисооружении и их непосредственном городском или природном окружении на конкретном земельном участке в границах, утвержденных городской или окружной администрацией.

Градостроительная документация (ГСД) - предпроектная и проектная документацияградостроительного объекта (района, микрорайона, квартала).

Архитектурно-строительная документация (АСД) - предпроектная и проектная документация длястроительства локального объекта (здания, сооружения, ансамбля).

Предпроектная документация - документация на стадиях: градостроительная концепция (ГК)социально-экономического развития административного (муниципального) округа или промзоны, проект детальной планировки (ПДП), архитектурная концепция (АК).

Проектная документация - документация на стадиях: эскизный проект застройки (ЭПЗ), проектзастройки (ПЗ); рабочий проект застройки (РПЗ), эскизный проект (ЭП), технико-экономическоеобоснование (ТЭО), проект (П), рабочий проект (РП), рабочая документация (Р).

Задание на разработку предпроектной (проектной) документации - задание для проектныхорганизаций, включающее весь комплекс основных требований заказчика, городских структур и контрольных (надзорных) органов.

Основной распорядительный документ - документ правительства Москвы о предоставленииземельного участка заказчику (застройщику, инвестору) и/или дающий право проектирования истроительства (реконструкции, реставрации или расширения) и гарантирующий заказчику (инвестору)выдачу Москомземом Акта землепользования или Договора аренды по утверждению проектной документации.

Домовладение - земельный участок с расположенными на нем или проектируемыми зданиями исооружениями, границы которого определены с учетом исторически сложившейся застройки исуществующего землепользования (план границ земельного участка).

1.2. Настоящее положение подготовлено в дополнение к действующим документам, регламентирующим ведение инвестиционно-строительной деятельности в Москве, с целью оказания помощи заказчикам и разработчикам градостроительной и архитектурно-строительной документации, а также государственнымэкспертным, инспекционный и надзорным органам и другим городским организациям, органам управленияи власти на местах:

- в совершенствовании проектного дела и всего инвестиционного процесса и строительстве;

- в повышении обоснованности строительства объектов в Москве с учетом эффективного использованияземель и специфики столичного градостроительного статуса Москвы, его особой значимости какобщероссийского исторического центра;

- в сокращении сроков и упрощении порядка согласования, экспертизы и утверждения проектной документации для строительства объектов в Москве.

1.3. Положение разработано с учетом следующих документов:

- Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- Закона "Об основах градостроительства в Российской Федерации»;

- Закона РФ «Об охране окружающей природной среды»;

- Земельного кодекса РСФСР;

- Строительных норм и правил (СНиП и ВСН);

- Норм и привил планировки, и застройки центральной части и исторических зон Москвы (М.,1993 г.)

- постановления Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 20.06.93 г. № 585 «О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства»;

- Инструкции Мосгорэкспертизы и Москомприроды по разработке раздела «Охрана окружающей среды на стадиях ТЭО, проект, рабочий проект», Москва 1994;

- Инструкция Госстроя России о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации № 18-58 от 22.12.93 г;

- распоряжения вице-мэра Москвы от 26.12.91 № 426-РВМ «О порядке согласования проектно-сметной документации на строительство объектов в Москве и лесопарковом защитном поясе» и других нормативно-правовых документов правительства Москвы.

1.4. Положение включает вопросы предпроектной и проектной деятельности от заявки заказчика (застройщика, инвестора) в правительство Москвы на имя первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города или префекта, в зависимости от сфер ведения городских или муниципальных территорий, о предоставлении ему земельного участка и права проектирования и строительства объектов на данном участке (или на подбор участка) с государственной гарантией на землепользование (договор аренды или Госакт), либо на разрешение проектирования и строительства (реконструкции или реставрации) объекта на своей территории с оформленными правами землепользования до утверждения проектной документации проектной документации и начала строительства (Приложение № 1).

1.5. Последовательность процесса проектирования, определяемая конкретными условиями и очередностью строительства, реконструкции, реставрации, расширения объектов в Москве, отражена на схеме (Приложение № 2).

1.6. С целью правового обоснования начала инвестиционной деятельности по объекту на имеющейся у заказчика (застройщика, инвестора) или предоставляемой ему правительством Москвы (префектурой) территории с учетом целесообразности данного строительства для города, изучения экологических условий, социально-экономической структуры, сложившейся в районе, размещения объекта (ансамбля), градостроительных, архитектурных, инженерных и других особенностей строительства заказчиком подготавливается исходно-разрешительная документация (ИРД) для проектирования и строительства объектов различного назначения.

При этом, прежде всего учитываются основные принципы экономико-правового регулирования отношений на территории Москвы в условиях рыночной экономики:

- все виды владения пользования землей в Москве, как правило, являются платными;

- в связи с высокой ценностью земельных ресурсов Москвы, объективной необходимостью периодического пересмотра сложившейся структуры землепользования, а также низкой эффективностью использования городских земель, на переходный период до окончательного становления механизмов, обеспечивающих полный учет землепользования и контроль взимания земельных платежей, введены преимущественно арендные отношения.

Общий порядок предоставления и изъятия земель осуществляется в соответствии с действующим законодательством и городскими нормативными актами. Необходимость изменения границ сложившегося землепользования и изъятия земель выявляется при градостроительном проектировании, для чего в состав разрабатываемого Москомземом землеустроительного проекта вводится специальный раздел - «Оценка изменения границ землепользования и изъятия земель». Он содержит обоснование и экономическую оценку стоимости изменения границ и изъятия земель, в том числе недвижимости на данном участке.

Для разработки данного раздела привлекаются специалисты НИИПИ Генплана г. Москвы, Москомзема, ЦНИП градостроительства и других организаций, имеющих лицензию на градостроительное проектирование.

1.7. «Основным распорядительным документом, предоставляющим право проектирования и строительства на предоставляемом (или ранее предоставленном) земельном участке, является распоряжение первого заместителя премьера правительства Москвы - руководителя Комплекса перспективного развития города, либо распоряжение премьера правительства (мэра), либо распоряжение префекта административного округа в соответствии с разграничением сфер ведения территориями со всеми необходимыми приложениями. В отдельных случаях для крупных объектов это может быть постановление правительства Москвы.

Получение заявителем основного распорядительного документа правительства Москвы дает ему как заказчику (застройщику, инвестору) право подготовки полного пакета исходно-разрешительной документации для начала проектирования.

При невыполнении заказчиком (застройщиком, инвестором) установленных сроков проектирования и утверждения проекта, земельный участок изымается.

1.8. Предпроектная и проектная документация в области градостроительства и архитектуры разделяетсяна два основные вида:

а) Градостроительная документация (ГСД);

б) Архитектурно-строительная документация (АСД).

1.9. На всех стадиях градостроительного и архитектурно-строительного проектирования в составе документации, представляемой на экспертизу, должен быть необходимый комплект исходно-разрешительных документов (ИРД).

Состав ИРД необходимой для проектирования определяется в зависимости от стадийности и основных видов разрабатываемой градостроительной или архитектурно-строительной (предпроектной и проектной) документации и приводится соответственно в разделах 2 и 3 настоящего Положения.

1.10. Ввиду отнесения ряда земельных участков в г. Москве к федеральной собственности, подготовка по ним ИРД должна осуществляться в соответствии с решениями, принятыми на федеральном уровне при наличии соответствующих поручений городской администрации.

1.11. Начиная с ПДП для определения существующего в проектируемого землепользования вводится понятие плана границ земельного участка (землевладение) с целью упорядочения и регулирования отношений субъектов прав собственности в процессе инвестиционной деятельности, повышения их экономической и юридической ответственности за используемую территорию и принимаемые градостроительные решения.

1.12. По желанию инвестора в состав проектной документации может входить раздел для обоснования экономической целесообразности инвестирования строительства объекта, так называемый «Бизнес-план». Состав и требования к данному разделу в настоящем Положении не рассматриваются, так как определяются инвестором. Для объектов федерального заказа подготовка этого раздела обязательна.

1.13. Разработка градостроительной и архитектурно-строительной документации городского заказа осуществляется за счет бюджета и средств, консолидируемых во внебюджетных фондах города, административных и муниципальных округов.

1.14. Подготовка ИРД осуществляется заказчиком с привлечением при необходимости проектной организации с соответствующей оплатой.