Система
нормативных документов в строительстве
СВОД ПРАВИЛ
ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ
УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
СП
30-101-98
ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ
РОССИИ)
Москва
1998
ПРЕДИСЛОВИЕ
1 Разработан Департаментом градостроительства и архитектуры и
Департаментом земельной политики Минземстроя России
2 Утвержден приказом
Минземстроя от 26 августа 1998 г. № 59
3 Принят и введен в действие
с 1 сентября 1998 г.
ВВЕДЕНИЕ
Методические
указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
(далее - Методические указания) разработаны во исполнение Постановления
Правительства Российской Федерации от 30 марта 1998 г. № 369 «О внесении
изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении
границ земельных участков в кондоминиумах», а также в соответствии с нормами
Федерального закона «О товариществах собственников жилья» и Постановления
Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об
утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах».
СОДЕРЖАНИЕ
Введение. 1 1 область
применения. 2 2 нормативные
ссылки. 2 3 расчет
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах. 2 Приложение А. Удельные показатели земельной доли,
приходящейся на 1 м2 общей площади жилых помещений для зданий
разной этажности. 4 Приложение Б. Графики для определения нормативного
размера земельного участка для зданий разной этажности. 5 Приложение В. Расчет нормативных размеров земельных
участков в кондоминиумах. 6 |
СП
30-101-98
СВОД
ПРАВИЛ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ И СТРОИТЕЛЬСТВУ
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
ПО РАСЧЕТУ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Датавведения1сентября1998г.
1 ОБЛАСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ
Определение
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их
границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно
обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления
земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в
кондоминиуме исходя из площади помещений, находящихся в его собственности,
эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения
уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.
Настоящие
Методические указания являются основой для разработки методики расчета
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской
Федерации или органами местного самоуправления.
2 НОРМАТИВНЫЕ ССЫЛКИ
В настоящем
Своде правил использованы ссылки на следующие документы:
СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и
застройка городских и сельских поселений»
«Положение об
определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»,
утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223.
3 РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
3.1 В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров
земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность
домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных
показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе
градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного
строительства.
Размер
земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ
земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ
земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной
документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований
пунктов 3 и 7 Положения об определении
размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах,
утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября
1997 г. № 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных
участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц
города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).
Удельный
показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в
границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м2 общей площади
жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.
3.2 На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений
определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными
градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по
застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с
градостроительной документацией по планированию территорий и правилами
землепользования и застройки.
3.3 Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной
этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах,
регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и
микрорайонах.
Такими
элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и
микрорайонной застройки являлись:
- территории под
жилыми зданиями;
- проезды и
пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;
- открытые
площадки для временного хранения автомобилей;
- придомовые
зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;
- хозяйственные
площадки;
- физкультурные
площадки.
Удельные
показатели земельной доли, приходящейся на 1 м2 общей площади жилых
помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода
строительства приведены в таблице приложения А.
При подготовке
настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих
расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства,
начиная с 1958 г., в соответствии с нормативными документами каждого периода
строительства.
Графики для
определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности
(по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве
вспомогательного нормативного материала.
3.4 Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу
определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной
доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади
жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по
формуле (1)
(1)
где Sнорм.к. - нормативный размер
земельного участка в кондоминиуме, м2;
Sк - общая площадь жилых
помещений в кондоминиуме, м2
Уз.д. - удельный показатель
земельной доли для зданий разной этажности (таблица приложения А).
Уточнение удельных
показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами
местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов,
градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом
градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.
3.5 Определение размеров земельных участков для нежилых помещений
(предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав
кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом
обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов,
подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки
автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка,
входящего в кондоминиум.
3.6 При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе
отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений,
где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться
расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых
территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в
кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений,
других отдельно расположенных учреждений культурно-бытового обслуживания,
территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения,
территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также
других территорий, не занятых жилой застройкой.
Расчет размера
земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):
(2)
где Sк - размер земельного участка
в кондоминиуме;
Sкв. - общая площадь квартала,
микрорайона;
Sнж. - суммарная площадь всех
нежилых территорий, не подлежащих передаче в кондоминиумы;
Sзастр. - суммарная площадь
застройки всех жилых зданий в границах квартала, микрорайона;
Sзастр.к - площадь застройки
кондоминиума, для которого рассчитывается земельный участок.
3.7 Передача земельных участков в кондоминиумах в нормативных размерах в
собственность домовладельцам осуществляется в соответствии с пунктом 10
Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в
кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации
от 26 сентября 1997 г. № 1223.
3.8 Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме
определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в
собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель
земельной доли.
В случае если
фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного,
размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления
фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых
помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения,
находящегося в собственности каждого домовладельца.
ПРИЛОЖЕНИЕ А
УДЕЛЬНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЗЕМЕЛЬНОЙ
ДОЛИ, ПРИХОДЯЩЕЙСЯ НА 1 М2 ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ДЛЯ ЗДАНИЙ
РАЗНОЙ ЭТАЖНОСТИ
Строительные нормы | Этажность |
2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 12 | 14 | 16 | 17 | 18 | 20 | 22 | Более 22 |
1957 г. СН 41-58 | 2,84 | 2,00 | 1,57 | 1,34 | 1,23 | 1,19 | 1,14 | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
1967 г. СНиП II-К.2-62 | 2,72 | 1,97 | 1,81 | 1,52 | 1,39 | 1,30 | 1,21 | 1,04 | - | - | - | | | | | |
1975 г. СНиП II-60-75 | 2,30 | 1,80 | 1,59 | 1,36 | 1,21 | 1,15 | 1,10 | 0,98 | 0,94 | - | | | | | | |
ВСН 2-85 | - | 1,85 | 1,47 | 1,32 | 1,16 | 1,05 | 0,96 | 0,85 | 0,80 | 0,74 | 0,69 | 0,67 | 0,66 | 0,65 | 0,64 | |
1994 г. МГСН 1.01-94 | 3,57 1,61 | 1,85 1,43 | 1,33 | 1,31 | 1,16 | 1,05 | 0,96 | 0,85 | 0,80 | 0,74 | 0,69 | 0,67 | 0,66 | 0,65 | 0,64 | |
СНиП 2.07.01-89* | Не менее 0,92 |
Рекомендуемые показатели для уплотнения
застройки в кондоминиумах | 1,5 | | | 0,88 | | | | 0,65 | | | 0,45 | | | | | |
Примечания 1 В застройке смешанной этажности
удельный показатель земельной доли следует рассчитывать на средневзвешенную
гармоническую этажность путем интерполяции удельных показателей, приведенных
в таблице. 2
Норма СНиП 2.07.01-89*
приведена для расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел. При
другой расчетной жилищной обеспеченности расчетную нормативную земельную долю
следует определять по формуле
где Уз.д.18 - показатель
земельной доли при 18 м2/чел.; Н - расчетная жилищная
обеспеченность, м2. |
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ГРАФИКИ
ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НОРМАТИВНОГО РАЗМЕРА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ ЗДАНИЙ РАЗНОЙ
ЭТАЖНОСТИ
ПЛОЩАДЬ
УЧАСТКА, М2
Условные обозначения:
| Новое строительство (при уплотнении
существующей застройки в кондоминиумах) |
| Сложившаяся застройка (по показателям
земельной доли, усредненным для периодов (1957 - 1985 гг.) |
| Определение размера земельного участка (по
нормам СНиП 2.07.01-89*
при расчетной жилищной обеспеченности 18 м2/чел.) |
ПРИЛОЖЕНИЕ В
РАСЧЕТ НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ
Примеры
1 Определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного
80-квартирного здания 1960 г. строительства со средней площадью квартиры - 50 м2
В соответствии с
таблицей приложения А удельный
показатель земельной доли для 5-этажных зданий равен 1,34. Следовательно,
нормативный размер земельного участка в соответствии с формулой (1) составит (50´80)´1,34 = 5360 м2.
2 Определение нормативного размера земельного участка и сверхнормативной
территории, если имущество кондоминиума составляет группа из трех 9-этажных
зданий по 5400 м2 общей площади каждый, расположенных на заданной
территории. Застройка 80-х гг.
Площадь заданной
территории составляет 2,5 га. На данной территории расположен также детский
сад, земельный участок которого равен 3400 м2. Фактическая площадь
жилой территории (за исключением детского сада) равна 25000 - 3400 = 21600 м2.
В соответствии с
формулой (1) нормативный размер участка одного жилого
дома равен 5400´0,98 = 5292 м2.
Суммарная нормативная площадь земельных участков трех жилых домов равна 5292´3 = 15876 м2.
Сверхнормативная площадь территории равна 21600 - 15876 = 5724 м2.
Сверхнормативный размер участка каждого жилого дома равен 5724 : 3 = 1908 м2.
Ключевые слова: элементы жилой территории, удельный
показатель земельной доли, кондоминиум, нормативный размер земельного участка,
жилищная обеспеченность
Комментарии (0)
Чтобы оставить комментарий вам необходимо авторизоваться