МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КОМИТЕТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПО СТРОИТЕЛЬНОЙ, АРХИТЕКТУРНОЙ И ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ
(ГОССТРОЙ РОССИИ)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ЗАЩИТЕ ПРАВ УЧАСТНИКОВ
РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ДОМОВ
РАЗЛИЧНЫХ ФОРМ СОБСТВЕННОСТИ

Москва 1998

Утверждены и введены в действие приказом Госстроя России
от 10 ноября 1998 года № 8.

Методические рекомендации разработаны отделением «Реконструкция» Государственного научного центра Российской Федерации «Строительство» при участии Управления архитектуры Госстроя России.

Авторский коллектив: к.т.н. Людковский A.M., к.т.н. Спивак А.Н., арх. Гринберг И.Е.. арх. Э.С. Тавровский, к.ю.н. Макарова Е.В. (участие в подготовке заключительной редакции), инж. Никитина Е.А.

Настоящие Рекомендации входят в пакет нормативной, методической документации и технических решений по реконструкции и ремонту жилых домов первых массовых серий, утвержденный и введенный в действие Госстроем России и содержащий следующие документы:

- Методические рекомендации по выбору рациональных архитектурно-планировочных решений реконструкции жилых зданий различных конструктивных систем;

- Методические рекомендации по реконструкции и модернизации инженерного оборудования жилых домов первых массовых серий;

- Методические рекомендации по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилых зданий и определению сроков окупаемости затрат;

- Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности;

- Унифицированные архитектурно-строительные системы мансардных этажей для надстройки реконструируемых домов;

- Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий.

- Изменение № 3 СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (в части капитального ремонта и реконструкции жилых зданий);

- Изменение № 1 СНиП 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» (в части реконструируемых и капитально ремонтируемых зданий).

СОДЕРЖАНИЕ

1 . Введение. 2

2. Общие положения. 4

3. Территориальное регулирование отношений по защите прав граждан в сфере реконструкции и ремонта жилищного фонда. 4

3.1. Реконструкция и капитальный ремонт жилого здания, находящегося в муниципальном жилищном фонде.5

3.2. Реконструкция и капитальный ремонт жилого дома, принадлежащего сообществу собственников жилья (кондоминиуму) или жилищно-строительному кооперативу.7

3.3. Правовое регулирование при надстройке жилых домов.7

4. Защита прав и регламентация обязанностей подрядчика, заказчика (инвестора) и органов местного самоуправления.9

4.1. Права и обязанности подрядчика.9

4.2. Права и обязанности заказчика (заказчика-инвестора).10

4.3. Права и обязанности органов местного самоуправления.10

Приложение 1Перечень основных нормативных правовых актов Российской Федерации в области строительства и эксплуатации жилищного фонда. 11

Приложение 2Перечень строительных норм и правил в области реконструкции и ремонта жилых зданий. 13

Приложение 3Термины и определения. 14

Приложение 4Пример оформления договора на оказание взаимных услуг при реконструкции (капитальном ремонте) жилого дома без отселения жильцов. 17

Приложение 5Положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений при расселении граждан из домов, подлежащих сносу, реконструкции и капитальному ремонту в городе Челябинске. 20

Приложение 6Распоряжение от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ «Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве». 23

Приложение 7Положение об устройстве жилых помещений мансардного типа в жилых домах в г. Москве.24

1. Введение

Реконструкция и ремонт жилищного фонда являются одним из стратегических направлений деятельности строительных организаций и жилищно-коммунального хозяйства страны и представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и объектов социальной и инженерной инфраструктуры с целью улучшения условий проживания и приведения их эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями.

В результате осуществления ремонтно-реконструктивных мероприятий совершенствуются планировочные решения жилых домов, улучшается их внешний облик и инженерное обустройство, повышается надежность, огне-, тепло- и шумозащита, обновляется благоустройство жилых районов и кварталов. При этом не только устраняются последствия физического и морального износа жилищного фонда, но и улучшается его основные технико-экономические показатели, такие, как размеры фонда, количество домов и квартир, плотность застройки и др.

Реконструкция существенно меняет жилищный фонд. Прежде всего происходит рост фонда за счет надстройки зданий, увеличения их размеров в плане. При реконструкции жилищного фонда осуществляют снос ветхих домов и строительство на их месте новых зданий, что приводит к «омоложению» жилищного фонда.

Объемы и характер реконструкции и ремонта жилищного фонда зависят от его технического состояния, морального износа, экономической, градостроительной и демографической ситуаций, прогнозов их изменения в ближайшие десятилетия.

С начала 90-х годов объемы ремонтно-реконструктивных работ в Российской Федерации устойчиво растут. Объектом особого внимания в этой области стал фонд жилых домов, построенных по типовым проектам первого поколения в 50-60 годы. Вопросам его сохранения обновления посвящена разработанная по заданию Правительства Российской Федерации подпрограмма «Реконструкция жилых домов первых массовых серий» Государственной целевой программы «Жилище». Реализация данной подпрограммы и аналогичных территориальных программ ведется в десятках городов России. В процесс обновления жилищного фонда вовлечены сотни тысяч граждан, административные и архитектурно-строительные органы управления, проектные и строительные организации, кредитно-финансовые структуры. Гарантией удовлетворения интересов всех сторон и защиты их прав является правовое регулирование процессов реконструкции жилищного фонда и серьезная разъяснительная и социологическая работа с населением. Она позволяет не только выявить потребительские требования граждан к жилищам, но и создать обстановку заинтересованного сотрудничества всех участников процесса реконструкции. Правовые коллизии, приводящие зачастую к затягиванию и срыву сроков организационных и ремонтно-строительных мероприятий по обновлению жилищного фонда, возникают в связи с отсутствием или неправильным применением правовых норм, регламентирующих вопросы переселения, временного отселения, возмещения материального и морального ущерба, социальных норм заселения, правильной трактовки основных понятий, используемых в рассматриваемой области и т.п.

Настоящие Методические рекомендации разработаны на основе законодательных и других нормативных правовых актов Российской Федерации и её субъектов, содержат общие положения и требования к созданию системы правового регулирования подготовки и разработки проектно-сметной документации, организации и проведения ремонтно-реконструктивных работ, выселения и переселения граждан, проживающих в реконструируемых и ремонтируемых зданиях.

Рекомендации имеют межведомственный характер, касаются прав и обязанностей физических и юридических лиц с целью обеспечения социальных гарантий в области жилищных и имущественных прав граждан, совершенствования отношений участников реконструкции жилых домов различных форм собственности.

Работа содержит рекомендации по регулированию основных правовых ситуаций, которые возникают между участниками процесса реконструкции. В качестве практических материалов-аналогов помещены ссылки на законодательные акты, постановления, распоряжения и иные документы (или выдержки из них) законодательных и исполнительных органов различного уровня, обеспечивающие защиту прав и охраняемых законом интересов граждан и юридических лиц и регламентирующие их взаимоотношения и ответственность. В качестве приложений приводятся примеры оформления типизированных договоров, обязательств и других документов, регулирующих отношения заказчиков (инвесторов), исполнителей и пользователей результатами ремонтно-реконструктивных работ в условиях рыночной экономики. В этих документах показаны правовые возможности защиты интересов всех участников процесса сохранения и обновления жилищного фонда, включая квартиросъемщиков и членов их семей, собственников жилищного фонда, производителей работ, заказчиков, инвесторов, эксплуатационников, властных структур.

В качестве справочного материала дан перечень основных нормативно-правовых актов федерального уровня, относящихся к организации и проведению ремонтных работ и работ по реконструкции жилых зданий. Работа не содержит рекомендаций по совершенствованию этих федеральных законов и положений. Она направлена на их развитие и использование с учетом местных условий и особенностей проведения мероприятий по сохранению и обновлению жилищного фонда.

Методические рекомендации предназначены для использования физическими и юридическими лицами, участвующими в реконструкции и ремонте жилищного фонда, законодательными и административными органами республик, краев, областей, городов и муниципальных округов при формировании законодательно-правовой базы обновления жилищного фонда на своих территориях.

Территориальные правовые и нормативные документы, регламентирующие и регулирующие права и обязанности участников процесса реконструкции жилищного фонда, должны разрабатываться и использоваться в развитие действующих федеральных законов, положений и других нормативно-правовых актов и не могут входить с ними в противоречие.

Перечень основных законодательных и распорядительных актов Российской Федерации в области правовых отношений в строительстве приведен в Приложении 1.

Формы территориальных правовых и нормативных документов, порядок их разработки и принятия определяются органами управления территории (региона).

Правовое регулирование отношений участников процесса реконструкции жилищного фонда на всех его стадиях осуществляется в соответствии со статьями 25, 40 и 72 Конституции Российской Федерации, Жилищным Кодексом РСФСР, Гражданским Кодексом Российской Федерации (преимущественно часть II), Законом Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (разделы I-IV), законодательством о местном самоуправлении, а также на основании нормативно-правовых актов субъектов России Федерации и органов местного самоуправления.

Нормативно-технической базой правового регулирования в сфере реконструкции жилищного фонда являются строительные нормы и правила (СНиП), государственные стандарты Российской Федерации в области строительства, документы системы ценообразования, сертификации и лицензирования в строительстве, ведомственные и территориальные строительные нормы и акты. Перечень строительных норм и правил и ведомственных строительных норм в области реконструкции и ремонта жилищного фонда приведен в Приложении 2.

Взаимодействие участников инвестиционного процесса по реконструкции и ремонту осуществляется, как правило, на договорной основе. Договора, заключаемые между участниками реконструкции и ремонта объектов жилищного фонда, должны предусматривать защиту прав и интересов обеих сторон, их взаимные обязательства и санкции за невыполнение данных обязательств. Отсутствие правовых коллизий и споров в процессе выполнения сторонами договорных обязательств гарантируется полнотой и правильностью описания и оформления этих обязательств в договоре.

Терминологической базой правовых отношений в сфере реконструкции и ремонта жилищного фонда являются термины и определения, включенные в состав строительных норм и правил, ведомственных и территориальных строительных норм, а также федеральные и территориальные нормативные правовые акты.

Перечень основных терминов и определений, включенных в состав строительных норм и правил, ведомственных строительных правил и относящихся к сфере реконструкции жилищного фонда, приведен в справочном Приложении 3.

В качестве территориального нормативного правового акта, регламентирующего отношения по защите прав физических и юридических лиц в сфере реконструкции и ремонта жилищного фонда, рекомендуется принять территориальный Закон «О защите прав граждан при сохранении и обновлении жилищного фонда» (далее Закон).

Закон принимается на основании Конституции Российской федерации, законов Российской федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, соответствующих законов и других нормативных правовых актов субъекта Федерации и не может входить с ними в противоречие.

Основной целью Закона является регулирование отношений по защите прав физических и юридических лиц, а также органов власти и должностных лиц, участвующих прямо или косвенно в принятии и реализации решений по реконструкции и ремонту жилых домов, кварталов, архитектурно-градостроительных образований.

Законом должны устанавливаться права граждан на:

- получение информации о планируемых, проектируемых и осуществляемых мероприятиях по сохранению и обновлению объектов жилищного фонда;

- участие в процессе разработки предложений и подготовки проектов до принятия акта об их реализации;

- независимую экспертизу проектов;

- участие в обсуждении планов и проектов преобразования территории и находящихся на ней объектов жилищного фонда, элементов благоустройства.

Одновременно Законом устанавливаются обязанности органов власти и должностных лиц по обеспечению перечисленных выше прав граждан, порядок осуществления гражданами своих прав, общий порядок рассмотрения вопросов и принятия решений в органах власти территории и органах власти входящих в нее административно-территориальных единиц.

Закон должен определять порядок защиты прав юридических лиц, принимающих и реализующих градостроительные решения, связанные с сохранением и обновлением жилищного фонда, порядок согласования частных интересов граждан, местных, районных, городских и территориальных интересов с целью определения и правового закрепления социально значимых приоритетов, которые кладутся в основу ремонтно-реконструктивной деятельности на территории.

В территориальном Законе должны быть определены механизмы реализации защиты приоритетных направлений в области реконструкции и ремонта жилищного фонда, обязанности органов администрации по выработке и принятию в пределах их компетенции актов, положений, инструкций и других документов, позволяющих реализовать все положения Закона.

В качестве аналога территориального Закона в рассматриваемой области может быть рекомендован Закон № 28-51 «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений в городе Москве», принятый Московской городской Думой 25 июня 1997 года.

Для практической реализации положений Закона законодательным и административным органам территории (субъекта Федерации, города, района), а также органам местного самоуправления рекомендуется разработать и ввести в действие в пределах своей компетенции акты, устанавливающие порядок и формы осуществления мероприятий по защите прав и выполнению обязанностей участников реконструкции жилищного фонда, о штрафных санкциях за правонарушения в этой сфере, определении размеров морального и материального ущерба, инвестиционной деятельности и размерах стоимости прав инвестирования, регистрации прав собственности на дополнительные площади (помещения), получаемые в результате реконструкции зданий. Одновременно должны быть разработаны и утверждены в установленном порядке методики расчета компенсационных выплат гражданам в связи с проведением ремонтно-строительных работ, стоимости права инвестирования, инструкции о порядке оформления документов, проведении конкурсов, переселении и временном отселении жильцов, размерах платы за пользование помещениями в переселенческом фонде и т.д. Ниже приводятся рекомендации по обеспечению защиты прав и выполнении обязанностей физических и юридических лиц при осуществлении наиболее распространенных мероприятий по реконструкции объектов жилищного фонда.