РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА В ГОРОДЕ МОСКВЕ РАЗДЕЛ II ВЫПУСК II-2 МНОГОМОДУЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ (ДЛЯ ОФИСНОЙ, ИННОВАЦИОННОЙ И ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

МОСКОМАРХИТЕКТУРА

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ПРОЕКТИРОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ
МАЛОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА
В ГОРОДЕ МОСКВЕ

РАЗДЕЛ II

ВЫПУСК II-2

МНОГОМОДУЛЬНЫЕ ЗДАНИЯ (ДЛЯ ОФИСНОЙ, ИННОВАЦИОННОЙ И ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ)

2003

«Рекомендации по проектированию объектов малого предпринимательства вг. Москве. Раздел I, выпуск II-2 «Многомодульные здания (для офисной, инновационной и производственной деятельности)» разработаны ГУП МНИИТЭП.

Руководитель разработки - М. С. Кривошеев, исполнители - Л. И. Орлова, И. М. Кривошеев, Н. В. Паутова. Приложение 5 «Организация инвестиционного процесса» разработано при участии: В. К. Крышталева (Департамент поддержки и развития малого предпринимательства), О. Б. Лихачева (Московский государственный институт международных отношений МИД РФ) и Юха Лехто (TRANSACTACONSULTINGOYLtd, Финляндия).

Согласованы с Департаментом поддержки и развития малого предпринимательства Правительства Москвы, Москомархитектурой.

Подготовлены к утверждению и изданию Управлением перспективного проектирования и нормативов Москомархитектуры (Л. А. Шалов, Ю. Б. Щипанов).

Утверждены и введены в действие Указанием Москомархитектуры от 27.01.2003 г., № 4.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Многомодульные здания - строительные объекты с автономно эксплуатируемыми помещениями, секциями (модулями) малых предприятий (далее МП), имеющие общие системы обслуживания.

Основные преимущества многомодульных зданий - интенсивное использование городских территорий, экономическая эффективность строительства и кооперирование.

Удовлетворить растущий спрос МП на помещения при дефиците функционально удобных городских земель возможно путем пространственной концентрации МП в крупных многомодульных объемах, обеспечивающих высокую интенсивность использования территории - в среднем 20-30 тыс. кв. м/га, а при повышенной этажности - до 50 тыс. кв. м/га и более (при размещении МП в отдельных зданиях интенсивность обычно не превышает 0,3-0,4 тыс. кв. м/га).

Относительно большая поэтажная площадь, рациональная форма объема и плана многомодульных зданий обеспечивают сокращение поверхности наружных ограждений на единицу площади, рациональные соотношения между общей и рабочей площадью и, как результат, - экономическую эффективность по затратам на строительство и эксплуатацию (приложение 1, 2).

Современным МП, особенно в быстрорастущих новых секторах офисной и инновационной деятельности, требуются относительно небольшие рабочие помещения, но с развитой бизнес-инфраструктурой. В многомодульных зданиях это достигается на экономичной, кооперированной основе.

Многомодульные здания в современном понимании стали строиться в различных странах с конца XIX - начала XX века*. Во второй половине XX века под влиянием перехода к плюралистическим моделям хозяйственной организации, быстрого развития малого предпринимательства строительство многомодульных зданий активизировалось. Во многих странах (Швеция, Великобритания, Финляндия, США и др.) они стали обычными объектами городского строительства.

* В России одним из первых многомодульных зданий является деловой комплекс Северного общества, построенный в Москве в 1909-1912 гг. Идея таких зданий для кустарно-ремесленных предприятий выдвигалась в 20-е (В. Ф. Чарновский) и 50-е годы (В. В. Бургман). В 70-80-е годы получило развитие строительство Домов быта.

Многомодульные здания имеют свои типологические особенности, которые должны учитываться при проектировании. В настоящем выпуске Рекомендаций рассматриваются наиболее важные из них.

1.1. Многомодульные здания различаются по составу МП (назначению), функционально-планировочной структуре, этажности и по ряду других объемно-планировочных параметров.

1.2. По составу МП (назначению) многомодульные здания делятся на:

- однопрофильные - для МП, близких по виду деятельности - офисные («бизнес-центры»,«офисно-деловые» центры), для инновационной деятельности («техноцентры», «технопарки», «технологические деревни»), производственные («многофабричные здания», «промышленные гостиницы», «вертикальные (многоярусные) промышленные зоны»), складские, торговые (специализированные «центры», «комплексы»), для бытового обслуживания («Дома быта»);

- многопрофильные - для размещения функционально различных групп МП - офисно-торговые, офисно-рекреационные (офисно-оздоровительные), торгово-бытовые, производственно-торговые, производственно-бытовые, инновационно-производственные и др.

Укрупненная функциональная классификация многомодульных зданий приведена на рис. 1.

1.3. Базовыми требованиями к составу МП является функциональная совместимость предприятий:

- между собой, с исключением отрицательных воздействий со стороны одних предприятий на работу других;

- с окружающей градостроительной средой (по санитарно-гигиеническим, экологическим, транспортным требованиям; условиям парковки автотранспорта); исключение предприятий, не соответствующих размещению данного многомодульного здания в плане города (особое значение имеет при этом тип функциональной зоны и расстояние до жилой застройки: подробно - п. 2.1.1-2.1.3 раздела I «Общие положения»);

- с объемно-планировочным решением и инженерной инфраструктурой здания (по высоте этажа, сетке колонн, несущей способности перекрытий, площади, по параметрам инженерного обеспечения); исключение предприятий, размещение которых в данном многомодульном здании технически и экономически нецелесообразно.

1.4. Профилизация многомодульных зданий в ряде случаев обязательна, например, для высококлассных офисных зданий. Размещение в многомодульном здании предприятий по производству продуктов питания полностью исключает размещение в нем каких-либо иных предприятий. Существуют и другие причины профилизации состава МП, например, целесообразность установления кооперационных и технологических цепочек между предприятиями, усиление торговой гравитации (что, например, наблюдается в создании специализированных центров по торговле строительными материалами, одеждой, бытовой техникой). В однопрофильных зданиях полнее учитываются функционально-технологические требования МП, легче решаются вопросы инженерного оборудования, обеспечивается более эффективная организация служб бизнес-сервиса.

1.5. Границы профилизации многомодульных зданий могут расширяться в целях привлечения большего количества арендаторов, укрупнения зданий и при условии соблюдения требований по п. 1.3. Например, для повышения интенсивности использования территории многомодульных торговых зданий (обычная этажность - 2-3 этажа) при соответствующих технических решениях и градостроительном обосновании возможны «надстройки» (в т.ч. повышенной этажности) в виде многомодульных площадей офисного или производственного назначения.

Рис. 1. Основные типы многомодульных зданий

1.6. Назначение многомодульных зданий определяется для каждого конкретного случая отдельно на основе утвержденных проектов планировки и застройки района (округа, планировочного образования), схем развития и размещения малого предпринимательства с учетом результатов анализа и прогнозирования тенденций общего и местного рынков помещений для МП.

1.7. На стадиях подготовки ИРД и задания на разработку проектной документации зданий следует также учитывать возможность размещения:

- МП, намеченных к перебазированию в связи со сносом или реконструкцией занимаемых помещений;

- МП, необходимых для доукомплектования местной сети обслуживания населения;

- МП сервисного типа; многомодульные здания являются фокальными точками спроса на услуги малых консалтинговых фирм, оперативной полиграфии, по обслуживанию и ремонту компьютеров, оргтехники др. Близкое с ними соседство создает для арендаторов зданий дополнительные удобства и преимущества;

- структур поддержки малого предпринимательства, например, бизнес-инкубаторов - для размещения МП на ограниченный период (обучение, становление деятельности);

- площадей под развитие расширяющихся предприятий района (филиалов).

1.8. Многомодульные здания различаются по площади (малой - 300-2000 кв.м, средней - 2000-5000 кв.м, крупной - 5000-10000 кв.м, сверхкрупной - более 10000 кв.м), этажности - многоэтажные и одноэтажные (преимущественно для МП производственного назначения), по степени планировочной гибкости (гибкие, ограниченно гибкие, статичные), по составу систем и помещений инфраструктурного обеспечения, по функционально-планировочной структуре (рассматривается в главе 2 выпуска). Примеры отдельных типов многомодульных зданий приведены в разделе I Рекомендаций «Общие положения».