ПОСОБИЕ ПО СОСТАВЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В г. МОСКВЕ 2002 г.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

УПРАВЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ, НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКОЙ
И ПРОМЫШЛЕННОЙ ПОЛИТИКИ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ

ПОСОБИЕ
ПО СОСТАВЛЕНИЮ ДОГОВОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ОСУЩЕСТВЛЕНИЕМ ИНВЕСТИЦИОННО-
СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В г. МОСКВЕ

Москва, 2002 г.

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

КОМПЛЕКС АРХИТЕКТУРЫ, СТРОИТЕЛЬСТВА,
РАЗВИТИЯ И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДА

103846, Москва, Никитский пер., д. 5 Тел.: (095) 202-09-11,291-09-47 Факс: (095) 956-81-40

В целях повышения качества договоров, заключаемых организациями и предприятиями Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города и во исполнение пункта 4 постановления Правительства Москвы от 22.01.2002 г. № 48-44 «О ходе реализации мер по переходу на казначейский метод исполнения бюджета города Москвы и дальнейшем развитии московского городского казначейства» указанным организациям и предприятиям следует использовать при составлении текстов договоров «Пособие по составлению договоров, связанных с осуществлением инвестиционно-строительной деятельности в г. Москве», разработанное Управлением экономической, научно-технической и промышленной политики в строительной отрасли.

Указанное Пособие содержит:

основные положения по составлению текстов договоров;

примерные образцы различных договоров, встречающихся в практике организаций Комплекса;

порядок урегулирования споров;

распорядительно-методические документы Правительства Москвы по оформлению договорных цен в строительстве;

терминологический словарь.

Реализация Пособия поручена ОАО МЦЦС «Мосстройцены».

Руководитель Комплекса В.И. Ресин

СОДЕРЖАНИЕ

Распоряжением первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 6 июня 1997 года № 597-РЗП с изменениями от 5 февраля 1998 года были утверждены «Рекомендации по заключению договоров строительного подряда». Указанные «Рекомендации...» были использованы в практической деятельности участников строительства объектов городского заказа при заключении договоров строительного подряда.

Вместе с тем, за последние годы были внесены изменения в законодательные акты, регулирующие налогообложение, лицензирование, страхование и другие отрасли права. В условиях рыночной экономики появилась необходимость разработать новые «Рекомендации...» на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательных и нормативных актов Правительства Москвы, с учетом практики Высшего арбитражного суда РФ по заключению и исполнению договоров в строительной области.

Целью настоящих «Рекомендаций...» является оказание помощи руководителям и работникам строительных организаций при составлении, оформлении и исполнении договоров.

Одна из самых распространенных разновидностей сделок, совершаемых впредпринимательской практике, - это гражданско-правовой договор. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Действующий Гражданский кодекс Российской Федерации основывается на признании равенства регулируемых им отношений, свободы договоров, недопустимости вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, а также их судебной защиты.

В основе договора лежит свободно выраженная воля самих сторон. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, либо добровольно взятым обязательством. Таким же образом решается вопрос и о выборе контрагента по договору. Кроме того, стороны вольны в выборе конкретного вида договора и определении его условий.

Участники гражданских правоотношений вправе заключить договор как предусмотренный, так и прямо не предусмотренный законодательством.

В то же время свобода договора имеет определенные рамки. Формируя свои обязательства в договоре, стороны не вправе нарушить закон или нормы иных правовых актов.

Одним из важнейших условий договора является его цена. Под ценой договора следует понимать денежную оценку общей стоимости продукции, товаров, работ или услуг. Денежная стоимость подлежащих исполнению обязательств сторон договора определяется в валюте Российской Федерации, даже если в качестве основания определения цены договора использовалась иностранная валюта. Законодательством установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, определяемой по соглашению сторон, а в случаях, предусмотренных законодательством, применяются цены (тарифы, ставки, расценки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены договора после его заключения допускается только в случаях и на условиях, предусмотренных в самом договоре, в законе или в установленном законом порядке.

Одной из важнейших стадий договорной работы является согласование условий будущего договора. Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к которым относятся условия, которые прямо названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Во всех случаях договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Акцепт означает безусловное, т.е. полное и безоговорочное согласие акцептанта принять предложение. Необходимо помнить, что ответ о согласии заключить договор на иных, чем предложено в оферте, условиях не является акцептом. Такой ответ считается отказом от оферты и в то же время новой офертой.

Гражданское законодательство РФ четко определяет момент возникновения договорных отношений. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий нотариальному удостоверению или государственной регистрации, считается заключенным с момента нотариального удостоверения или государственной регистрации. Договоры, которые подлежат и нотариальному удостоверению, и государственной регистрации, признаются заключенными с момента регистрации.

Договоры должны четко исполняться. Однако, изменение экономической обстановки, другие причины, имеющие значение для сторон договора, нередко могут повлечь необходимость его изменения или расторжения.

Как правило, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, кроме случаев, прямо предусмотренных законодательством или оговоренных в договоре.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут на основании решения суда только:

- при существенном нарушении условий договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае изменения или расторжения договора, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента достижения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или характера изменения договора. Когда договор расторгается или изменяется в судебном порядке, обязательства его участников прекращаются или изменяются с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Договор строительного подряда - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (ст. 740 ГК РФ).

Договор строительного подряда может заключаться как на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе и жилого дома), сооружения или иного объекта, так и на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договорах строительного подряда применяются также и к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. Подрядчик может принять на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после принятия его заказчиком в течение указанного в договоре срока, только в случаях, предусмотренных договором строительного подряда.

В соответствии со ст. 741 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик. Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования либо исполнения ошибочных указаний заказчика, подрядчик вправе требовать оплаты этого всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что им были выполнены обязанности, предусмотренные п. 1 ст. 16 ГК РФ.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, застраховать соответствующие риски. Правила о страховании объекта строительства установлены в ст. 742 ГК РФ. Сторона, на которую возлагается обязанность по страхованию, должна предоставить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования, включая данные о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принять необходимые меры для предотвращения наступления страхового случая.

Согласно ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществить строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ, и со сметой, определяющей цену работ. В договоре строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также установлено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в течение 10 дней, если законом или договором не предусмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ.

В соответствии со ст. 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик. Сторона, в обязанность которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за обнаружившуюся невозможность использования предоставленных ею материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ, если не докажет, что невозможность использования возникла по обстоятельствам, за которые отвечает другая сторона. В случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном договорной ценой (сметой), в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда (ст. 746 ГК РФ). При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ, определяющей общие правила оплаты работ по договору подряда.

Сдача и приемка работ по договору производятся по правилам ст. 753 ГК РФ. Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, либо если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. По общему правилу, заказчик организует и осуществляет приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором. В установленных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Заказчик, предварительно принявший результат отдельного этапа работ, несет риск последствий гибели или повреждения результата работ которые произошли не по вине подрядчика. Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.