МРР 4.2.08-97 МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОБОСНОВАНИЮ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ, ТРЕБУЮЩИХ РЕКУЛЬТИВАЦИОННЫХ РАБОТ, ПОД МАССОВОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Правительство Москвы

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по экономическому обоснованию использования территорий, требующих рекультивационных работ, под массовое жилищное строительство

МРР-4.2.08-97

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

Москва 1997

Методические рекомендации по экономическому обоснованию использования территорий, требующих рекультивационных работ, под массовое жилищное строительство.

МРР-4.2.08-97

Методические рекомендации подготовлены временным творческим коллективом ГУП "НИАЦ" в составе: Ю. В. Минаев - зам. начальника координационно-маркетингового Управления Москомархитектуры, Дроновой И. Л. - директора ГУП "НИАЦ", Ильиной И. Н. - заместителя заведующего НПО ООС НИиПИ Генплана, Львовской Е.И. - инженера НПО ООС НИиПИ Генплана.

Рекомендации предназначены в качестве методического пособия для муниципальных округов, реализующих политику в области строительства, земельных отношений, инвестиционной деятельности, а также для проектных (проектно-строительных) фирм, заказчиков-инвесторов.

Методические рекомендации изданы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 31.12.96 г. № 1036 (п.9.2), утвержденным Первым заместителем премьера В. И. Ресиным 21.08.97 г. и введенным в действие указанием от 19.08.97 г. № 33.

ВВЕДЕНИЕ

"Методические указания" разрабатываются в соответствии с постановлениями правительства Москвы от 31.12.96 № 1036 (п.9.2) с целью интенсификации использования земельных ресурсов в г. Москве.

Наиболее важной задачей на современном этапе в области градостроительства с увеличением жилищного фонда города ставится рациональное и экологически безопасное использование земельных ресурсов, создание необходимых условий для освоения территорий под массовое жилищно-гражданское строительство.

Осуществление профилактических и защитных мероприятий по охране окружающей среды и здоровья населения приобрело в наше время характер актуальнейших задач государственного масштаба.

Многоаспектная хозяйственная деятельность на территории города очень сильно с течением времени изменяет состояние земель и геологической среды, что негативно влияет на инженерно-геологические процессы, делает непригодной эту территорию для использования под жилищное строительство без проведения рекультивационных работ.

В настоящее время около 5 % территории города характеризуется высоким и чрезвычайно высоким уровнем загрязнения почв; на 3,9 % территории получили распространение неблагоприятные инженерно-геологические процессы.

Причиной их неосвоения, главным образом, являются большие затраты, связанные с рекультивацией, по своим размерам равные или превышающие стоимость всего капитального строительства.

В условиях интенсификации хозяйственного использования земель в г. Москве охрана земной поверхности и ее рациональное функциональное использование должно осуществляться с помощью следующих мероприятий:

- эффективное использование земельного фонда;

- санация загрязненных участков земельного фонда;

- рекультивация земель.

В условиях растущей ограниченности природоохранных средств особое значение приобретает выбор наиболее эффективных мероприятий по рекультивации земель и экономическому обоснованию целесообразности их использования в городском хозяйстве Москвы.

Методические указания основываются на системе оценки эффективности инвестиций на современном этапе, которая широко используется в практике ведущих зарубежных стран и согласуется с методами предложенными ЮНИДО ООН. Они содержат совокупность показателей, критериев и методов оценки использования земель, требующих проведения рекультивационных работ под массовое жилищное строительство в процессе проектирования и реализации.

Методические указания ориентированы на решение следующих основных задач:

- оценки эффективности осуществления рекультивационных работ на конкретной территории, предназначенной под массовое жилищное строительство;

- обоснование экономической и технической целесообразности массового жилищного строительства на территории, подлежащей рекультивации или устранению загрязнения участков земельного фонда другими методами (химическим, биологическим, дезактивационным и т. д.);

- сравнение различных вариантов проекта, в т. ч. вариантов различающихся организационно-экономическим механизмом реализации;

- государственной, отраслевой и других видов экспертиз проектов рекультивации земель, предназначенных под массовое жилищное строительство.

При разработке методических указаний были использованы следующие нормативно-методические документы и литературные источники:

ГОСТ 17.4.2.01-81. Охрана природы. Почвы. Номенклатура показателей санитарного состояния ;

ГОСТ 17.5.1.02-85. Охрана природы. Земли. Классификация нарушенных земель для рекультивации;

ГОСТ 17.5.3.04-83. Охрана природы. Земли. Общие требования к рекультивации земель;

ГОСТ 17.5.4.02-84. Охрана природы. Рекультивация земель. Метод измерения и расчета суммы токсичных солей во вскрышных и вмещающих породах;

Критерии оценки экологической обстановки территорий для выявления зон чрезвычайной экологической ситуации и зон экологического бедствия. М., 1992г.;

Порядок определения размеров ущерба от загрязнения почв химическими веществами. ,М., 1993г.;

Почвенные изыскания для мелиоративного строительства. ВСН-33-2.01.-85. Минводхоз СССР, 1985г.;

Методика определения экономической эффективности рекультивации нарушенных земель. М.; НИНПиН и ГИРЗ Госагропрома СССР, 1986 г.;

Методические указания по составлению проектов рекультивации земель, нарушенных горными работами. М.: Гипроруда, 1986 г.;

Указания по разработке рабочих проектов и производству работ по выполаживанию и засыпке оврагов при землеустройстве. М.: Колос, 1982 г.;

Сборник укрупненных нормативов затрат на рекультивацию нарушенных земель. ГИЗР Госагропрома СССР, 1987 г.;

Рекомендации по составлению бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комплексов нового строительства и реконструкции (МРР-4.2.03.94);

Рекомендации по составлению бизнес-планов застраиваемых территорий нового строительства и реконструкции (МРР-4.2.03.1.95);

Вольфганг Хойер "Как делать бизнес в Европе", Москва, изд-во "Прогресс", 1990г.;

М. Эддоус, Р. Стэнсфилд "Методы принятия решения", Москва "удит", Издательское объединение "ЮНИТИ", 1997г.;

"Бухгалтерский анализ" под редакцией д-ра эконом. наук М. А. Гольцберга, Киев, Торгово-издательское бюро BHV, 1993 г.;

Филипп Котлер "Основы маркетинга", Москва, изд-во "Прогресс", 1990 г.;

"Налоги" под редакцией д-ра эконом. наук, профессора. Д. Г. Черника, Москва, "Финансы и статистика", 1990 г.

Роберт Пиндайк, Даниэль Рубинфельд "Микроэкономика" "Экономика", "Дело", Москва, 1990 г.;

Кэмпбелл Р. Макконнелл, Стэнли Л. Брю "Экономика. Принципы. проблемы и политика" (в 2х томах), Москва, изд-во "Республика" 1993 г.;

Эдвин Дж. Долан, Дэйвид Е. Линдель "Рынок: микроэкономическая модель", Санкт-Петербург, "Печатный Двор" 1992г.;

Стэнли Фишер, Рудичер Дорнбуш, Ричард Шмалензи "Экономика", "Дело", Москва, 1993 г.

Работа выполнена временным творческим коллективом под руководством Минаева Ю. В., в составе заместителя заведующего НПО ООС НИиПИ Генплана Ильиной И. Н.; инженера первой категории НПО ООС НИиПИ Генплана Львовской Е. И.

1.1. В современных условиях г. Москва испытывает огромный дефицит в территориях, пригодных под массовое жилищное строительство. В общегородском земельном балансе доля неосвоенных и малоудобных земель составляет 7-8 тыс. га или около 7,3 %. Поэтому проблема рекультивации таких земель становится в ряду самых важных и неотложных задач города, тем более что величина капитальных вложений на рекультивацию нарушенных земель соизмерима с общим объемом капитальных вложений, требующихся на строительство и реконструкцию всего городского хозяйства.

1.2. Основной целью разработки методических указаний является установление порядка организации и проведения работ по экономическому обоснованию использования в жилищном строительстве нарушенных земель, требующих проведения рекультивационных работ.

1.3. Документ предназначен для использования специалистами строительного комплекса Москвы (Департамент перспективного развития, Москомархитектура, Москомзем) при выборе участков под массовое жилищное строительство, разработке проектов и инновационных программ, экспертизе проектов.

1.4. Объектами рекультивации являются:

- нарушенные земельные участки, утратившие свою хозяйственную ценность и в большинстве случаев отрицательно воздействующие на окружающую среду в связи с нарушением почвенного покрова, гидрогеологического режима и образованием в результате производственной деятельности техногенного рельефа (карьерные выемки, выработки торфа, деформированные поверхности шахтных полей, породные отвалы шахт, отстойники, гидроотвалы, хвостохранилища, золоотвалы, отвалы шлака, участки при буровых скважинах, полосы трасс трубопроводов, промышленные площадки и транспортные коммуникации ликвидированных предприятий и отдельных объектов, загрязненные участки на нефтяных, газовых и соляных месторождениях;

- нарушенные земельные участки, оказывающие отрицательное воздействие на окружающую среду, на которых работы приостановлены на длительное время (законсервированные предприятия, нижние ярусы отвалов при последовательной их отсыпке, временно нерабочие борта карьеров), или отвалы, подлежащие вторичной переработке в перспективе. На этих объектах рекультивация проводится только в природоохранных целях;

- земельные участки, подвергшиеся деградации, т. е., существенным изменениям, в результате отрицательного воздействия нарушенных земель (переувлажненные, подтопленные, затопленные, загрязненные продуктами эрозии).

1.5. Выявление нарушенных и загрязненных земель проводится путем обследования предприятиями, организациями и лицами, имеющими лицензии на проведение этих видов работ в территориальных органах Госкомприроды, Госстроя и Роскомзема.

Выявление деградированных и нарушенных земель осуществляется в соответствии с нормативными и методическими документами, утвержденными или разрешенными к применению Госкомприроды РФ, Госстроем РФ и Роскомземом.

1.6. В зависимости от категории нарушенных земель, проводится разработка мероприятий по их рекультивации (санации), определяется ущерб от деградации и загрязнения земель и стоимость работ по восстановлению и реабилитации деградированных и загрязненных земель.

1.7. Для обеспечения наиболее рационального осуществления затрат, направленных на рекультивацию нарушенных земель, определяется их экономическая эффективность.

1.8. Для характеристики нарушенности земель при каждом конкретном типе деградации выделяются основные диагностические, специфические показатели и дополнительные, дающие уточняющую информацию для оценки состояния земель.

1.9. Оценка эффективности затрат на рекультивацию производится в расчетах экономической эффективности как общих капитальных вложений на строительство жилой застройки, нарушающих землю, так и затрат непосредственно на рекультивацию.

1.9.1. Полный экономический результат рекультивации, являющейся многоцелевым и межотраслевым мероприятием, должен определяться с учетом всех положительных воздействий, достигаемых в разных сферах:

- социально-экологические результаты - создание благоприятных условий обитания в районе размещения объектов рекультивации. Это сказывается, как правило, на сокращении заболеваемости населения, увеличении производительности труда, улучшении условий отдыха и получении, таким образом, дополнительной продукции. В связи с разносторонностью проявления социально-экологических результатов и различной степенью их зависимости от направлений рекультивации они разделены на две подгруппы:

- природоохранные результаты - сокращение ущерба, причиняемого нарушенными землями окружающей среды;

- природовосстановительные результаты - дальнейшее улучшение состояния окружающей Среды после рекультивации нарушенных земель в определенном направлении.

1.10. Экономическая целесообразность освоения нарушенной территории для различных видов градостроительного использования определяется путем сравнения затрат, приходящихся на 1 га территории, подлежащей рекультивации (восстановлению), с затратами на освоение существующей единицы площади на не нарушенных участках (Удельные базовые показатели БУП_з). В случае рекультивации территории под размещение жилой застройки сопоставление производится путем сравнения удельной стоимости эталонной застройки с застройкой, подлежащей рекультивации. Удельные затраты на восстановление территории с различными типами нарушений могут быть уточнены по стоимости отдельных инженерных мероприятий (земельные работы, водоотводы, дренаж, обводнение, озеленительные работы).

1.11. Оценка экономической целесообразности рекультивационных работ на нарушенной территории, проводимая путем сравнения удельной стоимости млн/м² эталонной ненарушенной территории с аналогичными показателями нарушенной территории, подлежащей рекультивации, является предварительной и в целом носит затратный характер и поэтому не может служить критерием эффективности мероприятий по рекультивации территории.

1.12. Современные методы определения эффективности опираются на сопоставление предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение показателей, характеризующих сравнительную эффективность с учетом временного фактора (дисконтирования и инфляции), что в конечном итоге позволяет привести предстоящие разновременные затраты и доходы к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде.

1.13. Оценку эффективности жилой застройки на нарушенных территориях рассчитывают по системе бизнес-планов с учетом особенностей проведения рекультивационных работ.

1.14. Затраты и результаты рекультивации изменяются по периодам и этапам ее осуществления, в связи с чем при их определении необходимо учитывать факторы времени. Показатели затрат и результатов рекультивации определяются применительно к первому году после окончания восстановительных работ, при этом полный экономический результат и затраты приводятся к среднегодовой величине.

1.15. При расчетах затрат и эффекта от планируемого осуществления рекультивации на длительную перспективу учитываются:

- изменения структуры земельного фонда и интенсивности его использования в районе размещения нарушенных земель;

- изменения состояния окружающей среды, а также изменение численности населения, проживающего в условиях планируемого состояния окружающей среды;

- повышение требований к качеству окружающей среды;

- изменение цен на материалы, оборудование и стоимости строительно-монтажных работ;

- развитие науки и техники в направлении создания технических средств и совершенствования горных технологий, включающих рекультивацию земель как замыкающее звено общего технологического процесса основного производства.

1.16. Исходные данные, связанные с рекультивационными работами получают на основе маркетинговых исследований (в т. ч. вопросы ценообразования, ресурсы, реклама и т. д.), результатов анализа рынка, финансового состояния собственных средств города и возможностей получения кредита (в т. ч. льготного под гарантию города).

1.17. Окончательная оценка рекультивационных работ определяется с помощью расчетов эффективности по системе бизнес-планов жилой застройки с учетом мероприятий по рекультивации территории на основе соотношения совокупных затрат и результатов, осуществленных в течение всего расчетного времени и приведенному к начальному моменту, включая период строительства и эксплуатации, равного 2-м срокам окупаемости.