МРР 4.2.02-97 МЕТОДИКА РАСЧЕТОВ ОСНОВНЫХ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРОГРАММЫ ПО ТЕРРИТОРИЯМ ЖИЛЫХ ЗАСТРОЕК С УЧЕТОМ ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ

Правительство Москвы

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

МЕТОДИКА
расчетов основных технико-экономических
показателей инвестиционной программы
по территориям жилых застроек с учетом
обоснования эффективности капитальных
вложений

МРР-4.2.02-97

Москва 1997

ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ

ПЕРВЫЙ ЗАМЕСТИТЕЛЬ ПРЕМЬЕРА

РАСПОРЯЖЕНИЕ

___3 октября 1997 г._____ № 1044-РЗП

О методике расчета основных технико-экономических показателей инвестиционной программы по территориям жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

В целях совершенствования процесса формирования инвестиционных программ города для территорий жилых застроек, в соответствии с распоряжением первого заместителя премьера Правительства от 17.04.97 г. № 415-РЗП, а также решением рабочей группы Региональной межведомственной комиссии по ценовой и тарифной политике при правительстве Москвы (протокол от 26.11.96 г.):

1. Одобрить, представленную Москомархитектурой, «Методику расчета основных технико-экономических показателей инвестиционной программы для территорий жилых застроек с учетом обоснования эффективности капитальных вложений» (приложение).

2. Департаменту экономической политики и развития г. Москвы, и Управлению развития Генерального плана при составлении инвестиционных программ для территорий жилых застроек применять настоящую «Методику».

3. Рекомендовать предприятиям и организациям, осуществляющим инвестиционную деятельность на территории г. Москвы, руководствоваться настоящей «Методикой».

4. Поручить Унитарному предприятию «Управление экономических исследований, информатизации и координации проектных работ» Москомархитектуры обеспечить издание и распространение указанной «Методики».

В.И. Ресин

Правительство Москвы

Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы

Согласовано:

Начальник

Мосгосэкспертизы

А.Л. Воронин

МЕТОДИКА
расчетов основных технико-экономических показателей
инвестиционной программы по территориям жилых застроек
с учетом обоснования эффективности капитальных вложений

МРР-4.2.02-97

Согласовано: Заместитель руководителя Департамента экономической политики и развития Москвы В.Ф. Иликов Заместитель начальника Управления Департамента экономической политики и развития г. Москвы Г.Г. Страшнов

Председатель Москомархитектуры А.В. Кузьмин Заместитель председателя Москомархитектуры Ю. В. Гольдфайн Начальник отдела управления подготовки проектирования и координации проектно-изыскательских работ Москомархитектуры Ю. В. Минаев

Москва 1997

Методика подготовлены временным творческим коллективом ГУП «НИАЦ» в составе: Ю.В. Минаева - зам. начальника координационно-маркетингового Управления Москомархитектуры, Дроновой И.Л. - директора ГУП «НИАЦ», В.М. Стерна - профессора МАрхИ (руководителя темы), А.Н. Кирилловой - член о. ЖКА, док. эконом. наук (ЦСЭИ) (Академия коммунального хозяйства Р.Ф.), Черняка В.З. - Академия инвестиций и экономики строительства, доктор эконом. наук.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых до настоящего времени, является принципиально новый подход к формированию инвестиционной программы и оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

ВВЕДЕНИЕ

В последнее время резко повышаются требования к разрабатываемым концепциям социально-экономического и градостроительного развития территории жилых застроек с позиций экономической обоснованности их реализации. Это требует всесторонней оценки инвестиционных программ, определяющих условия и параметры развития территорий, формирования городского заказа. Формирование технико-экономического обоснования инвестиционных программ при известной методической и информационной не разработанности усложнено еще и наличием таких реалий как инфляция, дефицит бюджетных средств, снижение инвестиционной активности, отсутствие стабильности законодательной базы, экономические и политические риски.

Поэтому важно именно на прединвестиционной стадии определить те общие количественные (стоимостные) границы, в которых может быть реализована инвестиционная программа с наибольшим экономическим эффектом.

Дифференцированная шкала льгот для различных категорий граждан принимается в качестве основы для договорных отношений с участниками Программы при инвестировании и приобретении жилья. При этом бесплатное жилье предоставляется для тех социальных слоев, которые не в состоянии (по объективным причинам) оплатить даже минимальную, по шкале льгот, стоимость приобретаемого жилья.

Реализация инвестиционной программы предусматривает привлечение на конкурсной основе высокопрофессиональных инвестиционно-строительных компаний в качестве менеджеров по отдельным составным частям и группам объектов.

Важнейшим условием эффективности инвестиционной программы (при дефиците бюджетных средств) является задействование механизма реинвестирования капитальных вложений и связанная с этим возможность обеспечения самоокупаемости бюджетных затрат.

Для технико-экономического обоснования эффективности капитальных вложений необходимо создание методической базы для расчетов основных технико-экономических показателей инвестиционных программ по территориям жилых застроек.

Основным преимуществом предлагаемой методики, в отличие от применяемых в настоящее время, является принципиально новый подход к оценке экономической, бюджетной и коммерческой эффективности проектных предложений с использованием международной методики ЮНИДО-ООН, нашедшей широкое применение в большинстве развитых стран мира.

Использование международной методики позволяет целенаправленно и рационально осуществлять формирование как долгосрочных, так и краткосрочных инвестиционных программ развития территории.

В составе инвестиционной программы в качестве отдельного блока формируется программа городского заказа, являющаяся целевой социально-экономической программой Правительства Москвы и имеющая статус городской программы.

При разработке настоящей методики использованы методические подходы «Рекомендаций по разработке бизнес-планов территорий», а также результаты исследований, проведенных на 1-ом, 2-ом и 3-м этапах данной работы.

Методика предназначена в качестве методического пособия для разработчиков инвестиционных программ, проектных организаций, подготавливающих предложения по развитию территорий жилых застроек, администраций муниципальных и административных округов, принимающих решения по формированию и реализации инвестиционных программ, внешних заказчиков-инвесторов, осуществляющих инвестиционные намерения, а также кредитных организаций.

При написании данной работы были использованы следующие отечественные и зарубежные источники:

1. Вольфганг-Хостер Как делать бизнес в Европе.

2. Каторович Л. и др. Экономика и организация. М., 1990.

3. Микков У.Э. Оценка эффективности капитальных вложений новые доходы). - М., 1991.

4. Доган Э.Д. Рынок. Микроэкономическая модель.

5. Котляр Основы маркетинга. - М.,1990.

6. Пендайк Р. Микроэкономика. - М.,1992.

7. Фишер С. Экономика. - М.,1993.

8. Экономика и бизнес под ред. В.Д. Кашаева. - М.,1993.

9. И.В. Липсиц, В.В. Коссов «Инвестиционный проект», изд. БЭК М.,1991.

10. В.В. Ковелев «Финансовый анализ», изд-во «Финансы и статистика», Москва 1995 г.

1.1. Настоящие рекомендации определяют систему взаимоувязанных технико-экономических показателей, порядок и процедуру их расчета на основе разработанных моделей и алгоритмов для решения следующих задач:

- выявления экономического потенциала рассматриваемой территории;

- оценки эффективности инвестиционных программ;

- выбора оптимальных вариантов программы;

- выбора приоритетных направлений развития территорий;

- определения соотношений размеров затрат и ожидаемой прибыли по периодам реализации программы;

- выявления источников и условий привлечения внебюджетных источников финансирования для реализации программы.

1.2. Организация и регулирование инвестиционного процесса обеспечивается органами территориального и отраслевого управления Правительства Москвы.

Целью регулирования инвестиционной деятельности является обеспечение комплексного развития Москвы в соответствии с положениями градостроительной документации и с учетом результатов прединвестиционных маркетинговых исследований, прогнозов социально-экономической ситуации в городе в предстоящий период.

1.3. Основными этапами определения инвестиционных целей, форм и методов их достижения (в соответствии с задачами социально-экономического развития города), формирования инвестиционной политики являются:

- разработка градостроительной документации;

- экспертиза инвестиционных предложений (проектов);

- разработка инвестиционных программ, технико-экономическая оценка и обоснование их эффективности;

- размещение инвестиционных заказов;

- осуществление строительной программы;

- реализация объектов недвижимости.

1.4. Градостроительная документация включает следующие основные разделы:

- предпроектные материалы по развитию Москвы, (ЛПЗП): - схема расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил;

- схема организации рекреационных программ;

- комплексная схема охраны природы;

- результаты прединвестиционных исследований;

- схема и проект районной планировки;

- генеральный план развития Москвы, (ЛПЗП) и план размещения 1-ой очереди строительства;

- основные направления градостроительного развития Москвы, (ЛПЗП) области;

- проекты размещения жилищно-культурно-бытового, коммунального и других видов строительства;

- схемы развития и размещения отраслей городского хозяйства и промышленности;

- концепции градостроительного развития территорий административного деления города;

- ПДП и эскизы застройки жилых районов, микрорайонов, градостроительных узлов, транспортных и инженерных комплексов города, магистралей столицы;

- проекты планировки промышленных и селитебно-промышленных зон.

Градостроительная документация служит основой при формировании инвестиционных программ, а также при принятии решений, связанных с предоставлением прав землепользования (рис. 1.1.).

1.5. Формирование инвестиционной политики Правительства Москвы, основных форм и способов ее проведения в предстоящий период реализуется в инвестиционных программах, которые подразделяются:

По периоду осуществления программы - среднесрочные на период - 5 лет (включая год разработки) и текущие (годовые) - на очередной финансовый год;

По охвату территорий: программы, реализуемые в масштабах города; отдельных административных округов, муниципальных районов;

По направлениям инвестиционной деятельности: программы по градостроительному развитию территорий (в том числе - территорий жилых застроек), развитию отдельных отраслей - целевых отраслевых (межотраслевых) программ, являющихся составной частью «Программы социально-экономического развития Москвы» (рис. 1.2).

1.6. Цель Программы обеспечить надежное и устойчивое финансирование строительства жилья за счет бюджетных и внебюджетных средств в заданных объемах, с учетом площадей, передаваемых безвозмездно или реализуемых по льготным ценам с достижением экономической, бюджетной и коммерческой эффективности.

Основными задачами Программы являются:

- обеспечение простого воспроизводства городского заказа на строительство жилья в объеме не менее 1500 тыс. кв. м ежегодно на период 1996 - 2000 гг.;

- обеспечение с учетом рыночной конъюнктуры и поддержки Правительства Москвы максимально возможных объемов адресной помощи гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;

- содействие в создании рычагов снижения себестоимости и повышения качества жилья за счет включения граждан в инвестирование жилья на начальной стадии в качестве его заказчиков;

- обеспечение гражданам максимально возможного кредитно-финансового и инвестиционного сервиса при приобретении жилья.

1.7. Формирование целесообразной и экономически эффективной инвестиционной программы находится в рамках реализации градостроительной и социальной концепции развития территории и подчинено задаче улучшения жилищных, социально-бытовых и культурных условий жизни населения, в том числе:

увеличения жилищного фонда, развития объектов социальной сферы, предоставления определенных квот бесплатного и льготного жилья, решения экологических проблем, инженерного оборудования и озеленения территории, формирования объектов коммерческих структур и т.п.

1.8. Инвестиционная программа определяет: объем, структуру, условия размещения инвестиций, сроки и последовательность ее реализации, формирование городского заказа.

Инвестиционная программа базируется на планируемом вводе объектов жилищного, культурно-бытового строительства, элементов инженерной инфраструктуры на жилых территориях.

Инвестиционная программа формируется в соответствии с программой жилищного строительства, градостроительной документацией, предпроектными материалами.

Основой формирования инвестиционных программ развития территорий являются: постановления Правительства Москвы об инвестиционной деятельности, градостроительная документация, регулирующая развитие территорий;

городской заказ, определяющий объемы и очередность ввода объектов жилищного, социально-бытового, коммунального и другого назначения, в том числе - объектов городского уровня.

1.9. На социально-экономическое развитие территорий негативное влияние оказывают факторы:

- отсутствие стабильности в экономике и социальной сфере;

- острый дефицит бюджетных средств;

- снижение инвестиционной активности;

- развитие инфляционных процессов и др.

Структура комплексной оценки эффективности инвестиционной программ представлена в приложении.

В результате влияния перечисленных факторов значительно возрастает неопределенность условий реализации инвестиционных программ, увеличиваются риски значительных потерь и убытков.

1.10. Основными источниками финансирования инвестиционных программ являются:

- бюджет Российской Федерации;

- городской бюджет;

- внебюджетный фонд;

- средства предприятий;

- средства коммерческих структур;

- средства населения (физических лиц);

- кредиты банка (долгосрочные, срочные, ипотечные);

- опционные контракты и т.д.

В зависимости от условий, определяющих уровень экономической эффективности использования капитальных вложений, направляемых на развитие застраиваемых территорий, в инвестиционных программах выделяются:

- объекты, рассчитанные на получение дохода для городского бюджета (доход от продажи построенных объектов, использования земли, аренды помещений: налог на прибыль с коммерческих и государственных предприятий и налог на недвижимость, налог на выпуск ценных бумаг, НДС и др.);

- муниципальные объекты, содержание которых предусмотрено за счет бюджетных средств (затраты в инженерную инфраструктуру, объекты здравоохранения, образования, природоохранные мероприятия и т.д.);

- различные безубыточные объекты, которые в результате своего функционирования имеют «нулевой» эффект.

Объекты городского хозяйства, предусмотренные в инвестиционной программе, следует распределять в зависимости от источников финансирования на:

- полностью обеспечиваемые за счет бюджетных средств (строительство и эксплуатация);

- строящиеся за счет бюджетных средств и эксплуатируемые коммерческими структурами;

- строящиеся коммерческими структурами и эксплуатируемые ими.

1.11. В расчетах эффективности инвестиционных программ учитывается влияние следующих основных факторов:

- тенденций и прогнозов развития рынка недвижимости в Москве, в том числе в сфере муниципального и коммерческого строительства;

- динамики рыночных цен продажи и аренды жилых и нежилых помещений в Москве;

- конъюнктуры цен и себестоимости строительства на различные виды строительной продукции в зависимости от их назначения и качества (в том числе квартир);

- условий социально-экономического и градостроительного развития территории с учетом мероприятий по охране окружающей среды в процессе ее комплексной застройки;

- прогнозируемого соотношения затрат за счет средств муниципального бюджета и коммерческих структур;

- возможности сокращения сроков ввода объектов, обеспечивающей ускоренную окупаемость инвестиций за счет получения дополнительных доходов при досрочном вводе.

1.12. На основе маркетинговых исследований для оценки эффективности инвестиционной программы определяются:

- наиболее вероятные источники и условия инвестирования объектов строительства;

- показатели «оптимистического» и «пессимистического» прогнозов использования территории и объектов в течение расчетного периода, с варьированием размеров привлекаемых средств населения, в том числе, в форме кондоминимумов, организации жилищных займов, выпуска жилищных сертификатов, получения кредитов и выделение субсидий очередникам;

- условия самоокупаемости бюджетных и внебюджетных средств и механизма их реинвестирования для решения градостроительных и социальных задач в процессе застройки территории.

1.13. Стоимостные показатели затрат и доходов рассчитываются в базовых ценах 1991 г. в соответствии со «Сборником базовых удельных показателях стоимости строительства (БУПс), эксплуатационных расходов (БУПэ) и выпуска продукции или услуг (БУПов)» с последующим переходом к текущим ценам с применением коэффициентов инфляции, утверждаемых РМВК по ценовой и тарифной политике при Правительстве Москвы.

Для проведения многофакторного анализа по выявлению влияния каждого вида прямых и косвенных затрат на формирование общей стоимости жилой застройки и объектов соцкультбыта основные статьи затрат приводятся к единому показателю квадратному метру общей площади объектов (или «га» территории), включенных в застраиваемую территорию.

С помощью многофакторного анализа структуры затрат реализуется оценка эффективности вложенных средств с минимизацией возможных убытков и бросовых затрат.

1.14. Основными показателями экономической эффективности проектных предложений по застраиваемой территории являются:

- общий экономический эффект;

- сравнительная экономическая эффективность;

- эффект от ускорения ввода объектов.

Основными показателями оценки коммерческой и бюджетной эффективности проектных предложений по застраиваемым территориям являются:

- чистая текущая стоимость (ЧТС);

- срок окупаемости инвестиций (Ток);

- индекс доходности (ИД);

- внутренняя норма рентабельности (ВНР);

- точка безубыточности (ТБ);

- степень участия города в реализации инвестиционной программы (d);

- бюджетная эффективность (Бt).

Расчеты значений указанных показателей выполняется на основе программно-технических средств.