Юристы дают советы, как обезопасить себя при сделках с недвижимостью и не столкнуться с признанием их недействительными.
23.10.2025
Полностью исключить риск признания недействительной сделки купли-продажи недвижимости невозможно, тем не менее, реально значительно снизить вероятность подобного исхода. Опрошенные агентством ТАСС юристы поделились способами минимизации рисков. В частности, они рекомендуют использовать безналичные расчеты посредством банковских аккредитивов и требовать от продавца предоставления справки из психиатрического диспансера.
Примером подобных рисков может служить недавний случай, когда московская пенсионерка через суд вернула себе квартиру, проданную шесть лет назад. В качестве доказательства своей правоты женщина предъявила справку, свидетельствующую о наличии у нее умственной отсталости, утверждающую, что в момент продажи она не осознавала своих действий. Покупатель же уверен, что истинной причиной возврата квартиры является влияние нового супруга пенсионерки, убедившего её в мошенническом характере сделки.
Во избежание подобных ситуаций, покупателю необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического диспансера до заключения сделки, как отмечает советник Федеральной палаты адвокатов Ольга Власова. Юрист настоятельно рекомендует получать данную справку вне зависимости от возраста продавца. Кроме того, Власова советует обратиться к юристу или адвокату для проверки документов на недвижимость и данных о её владельцах. Также рекомендуется пригласить специалистов для присутствия на сделке. Оптимальным способом расчетов является безналичный перевод средств через банк с использованием аккредитива.
Директор юридического департамента компании «Этажи» Елизавета Столбова отмечает, что нередки ситуации, когда престарелые граждане, став жертвами мошеннических схем, продают свои квартиры, а впоследствии оспаривают законность сделки и инициируют процедуру банкротства. В результате, добросовестный приобретатель рискует потерять и деньги, и недвижимость. Ольга Власова подтверждает, что бывшие собственники часто прибегают к судебным разбирательствам с целью аннулирования сделок, особенно если продажа была совершена под давлением злоумышленников.
Власова подчеркивает, что покупателю следует проявлять бдительность, если пожилой человек неожиданно решил продать свое единственное жилье, особенно если цена существенно ниже рыночной. Если продавцу более 60 лет, рекомендуется провести его психиатрическое освидетельствование в день заключения сделки, обратившись в государственное медицинское учреждение.
Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры с одним собственником не является обязательным. Однако, Ольга Власова подчеркивает, что договоры дарения, ренты, купли-продажи доли, а также сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных собственников подлежат обязательному нотариальному заверению. Она также добавляет, что необходимо тщательно проверять документацию по сделке, желательно при участии квалифицированного юриста.
Юридический отдел компании «Этажи» информирует, что кредитные организации, участвующие в онлайн-операциях приобретения жилья, стремятся к получению надежного залогового имущества. Однако, это не освобождает покупателя от личной ответственности за проведение тщательной проверки недвижимости. Покупателю необходимо самостоятельно организовать сбор документации для анализа объекта и его владельца, либо обратиться за помощью к профессионалам. Банковские учреждения и нотариальные конторы проверяют информацию об открытых делах о банкротстве и постановке лица, участвующего в сделке, на учет в психоневрологическом диспансере.
Согласно Федеральной палате адвокатов, оценка дееспособности сторон, проводимая нотариусом, носит субъективный характер. Нотариус воздержится от заверения сделки, если поведение человека кажется неадекватным, очевидно свидетельствует о плохом состоянии здоровья, либо если он находится в состоянии алкогольного или наркотического опьянения. Тем не менее, как заявляет Власова, нотариус не может нести ответственность за случаи, когда лицо не осознавало своих действий или находилось под воздействием обмана в момент проведения сделки. По её наблюдениям, в последнее время нотариусы практикуют видеофиксацию процесса заключения сделки, что может оказаться полезным материалом при проведении судебно-психиатрической экспертизы в судебном разбирательстве.
