Эксперты разъяснили законность сдачи подвалов в аренду под видом студий
28.07.2026
На рынке недвижимости иногда появляются предложения, которые на первый взгляд кажутся очень выгодными: цокольные помещения реализуются по сниженной стоимости, при этом продавцы утверждают, что их можно переоборудовать под жилье и получать доход от аренды. Однако приобретение подвала с целью последующего ремонта и сдачи внаем может повлечь за собой неприятности как для самого собственника, так и для нанимателей, как сообщает «Российская газета».
Эксперты, с которыми беседовал корреспондент издания, предостерегают, что владелец может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа, а жильцов в таком помещении вполне могут принудительно выселить. В отдельных, наиболее серьезных ситуациях, лица, нарушившие законодательство, могут столкнуться с преследованием по уголовным статьям.
Предложения, касающиеся использования подвальных помещений, выглядят особенно заманчиво, когда речь идет о недвижимости в центральной части города. Однако, как предостерегает эксперт в сфере жилищно-коммунального хозяйства Дмитрий Бондарь, подобные схемы могут оказаться мошенническими. По его словам, если такая часть дома, как подвальное помещение, не является частью общедомового имущества, то её владелец имеет право сдавать её в аренду для различных коммерческих целей, будь то организация офиса, склада или мастерской. Крайне важно понимать, что переоборудование подвала под жилую площадь является незаконным. Дмитрий Бондарь также акцентирует внимание на том, что, согласно статье 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, помещения, находящиеся ниже уровня земли, не могут быть классифицированы как жилые.
Использование подвальных помещений под жилые комнаты является нарушением санитарных правил. В случае обустройства в подвале душевой и туалета без получения разрешений от Роспотребнадзора и жилищной инспекции, суд обяжет восстановить первоначальное состояние. Сдача подвала в аренду под жилую студию представляет собой притворную сделку, поясняет Бондарь. Жильцы соседних квартир имеют право обратиться в суд с требованием о прекращении эксплуатации такого помещения.
Проживающие в подобной студии не смогут официально оформить договор аренды с владельцем или получить временную регистрацию. Законное проживание в таком месте невозможно. Соседи вправе подать иск в суд, если данное помещение относится к общему долевому имуществу дома.
Василий Орленко, кандидат юридических наук и управляющий партнер юридической фирмы «Орленко и партнеры», разделяет мнение о нецелесообразности переустройства подвальных помещений под жилые. Он отмечает, что в процессе такой переделки крайне сложно обеспечить соблюдение действующих строительных и санитарных стандартов.
В случае, если эксплуатация подвала для проживания окажется источником эпидемиологической опасности, например, при обнаружении в подвале плесени или патогенных микроорганизмов, а также появлении насекомых или грызунов, являющихся переносчиками заболеваний, владелец помещения может столкнуться с уголовной ответственностью. Это связано с нарушением санитарно-эпидемиологических норм, повлекшим угрозу массового заражения людей, согласно части 1 статьи 236 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Подвалы многоквартирных домов, будучи помещениями нежилого назначения, не предназначены для сдачи внаем под жилье. Разграничение между цокольным и подвальным этажами, по словам Орленко, регламентировано строительными нормами. Ключевым отличием является их высота относительно уровня земли. После реконструкции цокольное помещение может быть адаптировано под коммерческое использование, такое как магазин или офис. Функционал подвальных помещений имеет строгие ограничения. В подвалах разрешается размещать инженерные коммуникации (бойлерные), парковочные зоны, мастерские по ремонту бытовой техники, тренажерные залы для взрослых, а также небольшие торговые точки. Однако, обустройство в подвале офиса, детского учреждения или стоматологической клиники запрещено.
